CROWELL DEVELOPMENT CO., LTD. — Interim / Quarterly Report 2020

股票代號： 2528

皇普建設股份有限公司

個 別 財 務 報 告

( 內含會計師核閱報告 )

民國一○九年及一○八年第三季

公司名稱：皇普建設股份有限公司

公司地址：桃園市桃園區文中路 747 號 6 樓

公司電話： (03)217-1111

1

個別財務報告目錄

項 目 壹、封面 貳、目錄 參、會計師核閱報告 肆、個別資產負債表 伍、個別綜合損益表 陸、個別權益變動表 柒、個別現金流量表 捌、個別財務報告附註 一、公司沿革 二、通過財務報告之日期及程序 三、新發布及修訂準則及解釋之適用 四、重大會計政策之彙總說明 五、重大會計判斷、估計及假設不確定性之主要來源 六、重要會計項目之說明 七、關係人交易 八、質押之資產 九、重大或有負債及未認列合約承諾 十、重大之災害損失 十一、重大之期後事項 十二、其他 十三、附註揭露事項 (一)重大交易事項相關資訊及轉投資事業相關資訊/附表 (二)大陸投資資訊 (三)主要股東資訊 十四、部門資訊	頁 次 1 2 3 4 5 6 7 8 8 8 ~ 9 10 ~ 22 22 ~ 23 23 ~ 42 42 ~ 44 44 44 ~ 45 45 45 45 ~ 51 51 ~ 52 / 53 ~ 55 52 52 / 56 52

2

會計師核閱報告

皇普建設股份有限公司公鑒：

前言

皇普建設股份有限公司民國一○九年及一○八年九月三十日之個別資產負債表，暨民國 一○九年及一○八年七月一日至九月三十日及民國一○九年及一○八年一月一日至九月三 十日之個別綜合損益表、與民國一○九年及一○八年一月一日至九月三十日之個別權益變動 表、個別現金流量表，以及個別財務報告附註（包括重大會計政策彙總），業經本會計師核 閱竣事。依證券發行人財務報告編製準則與金融監督管理委員會 ( 以下簡稱「金管會」 ) 認 可之國際會計準則第三十四號「期中財務報導」編製允當表達之個別財務報表係管理階層之 責任，本會計師之責任係依據核閱結果對個別財務報表作成結論。

範圍

本會計師係依照審計準則公報第六十五號「財務報表之核閱」執行核閱工作。核閱個別 財務報表時所執行之程序包括查詢（主要向負責財務與會計事務之人員查詢）、分析性程序 及其他核閱程序。核閱工作之範圍明顯小於查核工作之範圍，因此本會計師可能無法察覺所 有可藉由查核工作辨認之重大事項，故無法表示查核意見。

結論

依本會計師核閱結果，並未發現上開個別財務報告在所有重大方面有未依照證券發行 人財務報告編製準則與金管會認可之國際會計準則第三十四號「期中財務報導」編製，致 無法允當表達皇普建設股份有限公司民國一○九年及一○八年九月三十日之個別財務狀 況，暨民國一○九年及一○八年七月一日至九月三十日及民國一○九年及一○八年一月一日 至九月三十日之個別財務績效及個別現金流量之情事。

立本台灣聯合會計師事務所

會 計 師：王 慕 凡 會 計 師：鄧 欣 珊

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證券主管機關核准簽證文號 (101) 金管證審字第 1010057100 號

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證券主管機關核准簽證文號 (106) 金管證審字第 1060043268 號

中 華 民 國 一 ○ 九 年 十 一 月 五 日

3

皇普建設股份有限公司 個別資產負債表

民國一○九年九月三十日、一○八年十二月三十一日及一○八年九月三十日

( 民國一○八年十二月三十一日業經查核、一○九年及一○八年九月三十日僅經核閱，未依一般公認審計準則查核 )

單位：新台幣仟元

														單位：新台幣仟元	單位：新台幣仟元
代碼	資 產	附註	109年9月30日		108年12月31日		108年9月30日 金額 ％ 代碼 $1,246,380 14.61 2100 150,000 1.76 2110 2130 400 - 2150 993 0.01 2170 150 - 2180 342 - 2200 6,644,459 77.89 2220 95,152 1.12 2250 - - 2280 236,222 2.77 2320 77,201 0.91 8,451,299 99.07 2399 21xx 145 - 2530 3,697 0.05 2540 6,914 0.08 2580 59,087 0.69 2645 1,202 0.02 25xx 7,883 0.09 2xxx 78,928 0.93 3100 3110 3140 3200 3300 3310 3350 3xxx $8,530,227 100.00	負 債 及 權 益	附註	109年9月30日		108年12月31日		108年9月30日
			金額	％	金額	％	金額			金額	％	金額	％	金額	％
1100 1136 1150 1170 1200 1220 130x 1410 1460 1476 1479 11xx 1510 1600 1755 1760 1780 1920 15xx 1xxx	流動資產 現金及約當現金 按攤銷後成本衡量之金融 資產-流動 應收票據淨額 應收帳款淨額 其他應收款 本期所得稅資產 存貨 預付款項 待出售非流動資產淨額 其他金融資產-流動 其他流動資產 流動資產合計 非流動資產 透過損益按公允價值衡量 之金融資產-非流動 不動產、廠房及設備 使用權資產 投資性不動產淨額 無形資產 存出保證金 非流動資產合計 資產總計	四、六(一) 四、六(二) 四、六(三) 四、六(三) 四 四、六(四)七(二)、八 四、六(六) 六(七)、八、九 六(八)、七(二) 四、六(十四) 四、六(九) 四、六(十) 四、六(十一) 四	$434,402 - 3,725 4,390 - 28 10,084,064 71,057 - 758,264 341,022	3.68 - 0.03 0.04 - - 85.48 0.60 - 6.43 2.89	$1,010,672 150,000 2,090 700 216 27 7,207,527 42,719 - 178,052 123,389	11.49 1.70 0.02 0.01 - - 81.93 0.49 - 2.02 1.40	$1,246,380 150,000 400 993 150 342 6,644,459 95,152 - 236,222 77,201	流動負債 短期借款 應付短期票券 合約負債-流動 應付票據 應付帳款 應付帳款-關係人 其他應付款 其他應付款-關係人 負債準備-流動 租賃負債－流動 一年或一營業週期內到期長 期負債 其他流動負債 流動負債合計 非流動負債 應付公司債 長期借款 租賃負債－非流動 存入保證金 非流動負債合計 負債總計 權益 股本 普通股股本 預收股本 資本公積 保留盈餘 法定盈餘公積 未分配盈餘(或待彌補虧損) 權益總計 負債及權益總計	四、六(十二)、七(二) 四、六(十三) 四、六(二十) 七(二) 七(二) 四、六(十) 四、六(十五) 四、六(十四)、七(二) 四、六(十五) 四、六(十) 六(十七) 六(十四)(十八) 六(十九)	$180,000 124,678 1,441,199 5 459,508 - 360,421 82,936 - 4,213 1,480,600 50,570	1.53 1.06 12.22 - 3.89 - 3.05 0.70 - 0.04 12.55 0.43	$- - 457,393 19,314 204,480 - 136,152 75,079 481 4,835 - 1,712	- - 5.20 0.22 2.32 - 1.55 0.85 0.01 0.05 - 0.02	$- - 320,143 18,717 142,993 29,816 53,250 - - 5,197 - 1,501	- - 3.75 0.22 1.68 0.35 0.62 - - 0.06 - 0.02
			11,696,952	99.15	8,715,392	99.06	8,451,299
			509 3,350 4,635 72,298 1,193 18,843	- 0.03 0.04 0.61 0.01 0.16	145 3,556 6,226 59,001 1,119 12,259	- 0.04 0.07 0.67 0.02 0.14	145 3,697 6,914 59,087 1,202 7,883			4,184,130	35.47	899,446	10.22	571,617	6.70
										706,980 4,132,140 499 44	5.99 35.03 - -	708,301 4,235,840 1,454 44	8.05 48.15 0.02 -	708,742 4,235,840 1,769 44	8.31 49.66 0.02 -
										4,839,663	41.02	4,945,639	56.22	4,946,395	57.99
										9,023,793	76.49	5,845,085	66.44	5,518,012	64.69
			100,828	0.85	82,306	0.94	78,928			2,770,854 77,282 450,848 13,215 (538,212)	23.49 0.65 3.82 0.11 (4.56)	2,770,854 - 450,848 13,215 (282,304)	31.50 - 5.12 0.15 (3.21)	2,770,854 - 450,848 13,215 (222,702)	32.48 - 5.29 0.15 (2.61)
			$11,797,780	100.00	$8,797,698	100.00	$8,530,227
										2,773,987	23.51	2,952,613	33.56	3,012,215	35.31
										$11,797,780	100.00	$8,797,698	100.00	$8,530,227	100.00

( 請參閱後附個別財務報告附註 )

董事長：蘇永平 經理人：蘇永平 會計主管：許連晉

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44

皇普建設股份有限公司 個別綜合損益表

民國一○九年及一○八年七月一日至九月三十日與一○九年及一○八年一月一日至九月三十日 （僅經核閱，未依一般公認審計準則查核）

							單位：新台幣仟元	單位：新台幣仟元
代碼 4000 5000 5900 5950 6100 6200 6000 6900 7100 7010 7020 7050 7000 7900 7950 8200 8500 9750 9850	項 目 營業收入 營業成本 營業毛利(毛損) 營業毛利淨額 營業費用 推銷費用 管理費用 營業費用合計 營業利益(損失) 營業外收入及支出 利息收入 其他收入 其他利益及損失 財務成本 營業外收入及支出合計 稅前淨利(淨損) 所得稅(費用)利益 本期淨利(淨損) 本期綜合損益總額 每股盈餘(元)： 基本每股盈餘 稀釋每股盈餘	附註 四、六(十一)(二十) 六(四)(十一)(十六)(二十三) 六(十六)(二十二)(二十三)、七(二) 六(十四)(二十一) 四、六(二十四) 四、六(二十五)	109年7月1日至9月30日 金額 ％ $63 100.00 (86) (136.51) (23) (36.51) (23) (36.51) (78,027) (123,852.38) (7,662) (12,161.90) (85,689) (136,014.28) (85,712) (136,050.79) 24 38.10 861 1,366.67 291 461.90 (1,539) (2,442.86) (363) (576.19) (86,075) (136,626.98) - - (86,075) (136,626.98) $(86,075) (136,626.98) $(0.31) $(0.31)	108年7月1日至9月30日		109年1月1日至9月30日 金額 ％ $189 100.00 (258) (136.51) (69) (36.51) (69) (36.51) (230,208) (121,803.17) (23,415) (12,388.89) (253,623) (134,192.06) (253,692) (134,228.57) 377 199.47 1,576 833.86 129 68.25 (4,300) (2,275.13) (2,218) (1,173.55) (255,910) (135,402.12) 2 1.06 (255,908) (135,401.06) $(255,908) (135,401.06) $(0.92) $(0.92)	108年1月1日至9月30日
			金額	金額 $(4,863) 4,631 (232) (232) (29,424) (8,133) (37,557) (37,789) 493 (22) 59,032 924 60,427 22,638 22 22,660 $22,660 $0.09 $0.09	％	金額 $189 (258) (69) (69) (230,208) (23,415) (253,623) (253,692) 377 1,576 129 (4,300) (2,218) (255,910) 2 (255,908) $(255,908) $(0.92) $(0.92)	金額 $1,298 (258) 1,040 1,040 (62,125) (22,745) (84,870) (83,830) 986 1 73,556 (1,260) 73,283 (10,547) (24,093) (34,640) $(34,640) $(0.14) $(0.14)	％
			$63 (86)		(100.00) 95.23			100.00 (19.88)
			(23)		(4.77)			80.12
			(23)		(4.77)			80.12
			(78,027) (7,662)		(605.06) (167.24)			(4,786.21) (1,752.31)
			(85,689)		(772.30)			(6,538.52)
			(85,712)		(777.07)			(6,458.40)
			24 861 291 (1,539)		10.14 (0.45) 1,213.90 19.00			75.96 0.08 5,666.87 (97.07)
			(363)		1,242.59			5,645.84
			(86,075) -		465.52 0.45			(812.56) (1,856.16)
			(86,075)		465.97			(2,668.72)
			$(86,075)		465.97			(2,668.72)
			$(0.31)
			$(0.31)

（請參閱後附個別財務報告附註）

董事長：蘇永平 經理人：蘇永平 會計主管：許連晉

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5

皇普建設股份有限公司

個別權益變動表

民國一○九年及一○八年一月一日至九月三十日 (僅經核閱，未依一般公認審計準則查核)

單位：新台幣仟元

				單位：新台幣仟元
民國108年1月1日餘額 現金增資 因發行可轉換公司債認列權益組成項目 民國108年1月1日至9月30日淨損 本期綜合損益總額 民國108年9月30日餘額 民國109年1月1日餘額 私募現金增資 民國109年1月1日至9月30日淨損 本期綜合損益總額 民國109年9月30日餘額	股本 普通股股本 預收股本 $2,353,704 $- 417,150 - - - - - - - $2,770,854 - $2,770,854 $- - 77,282 - - - - $2,770,854 $77,282	資本公積 $310,776 125,979 14,093 - - $450,848 $450,848 - - - $450,848	保留盈餘 法定盈餘公積 未分配盈餘 (或待彌補虧損) $13,215 $(188,062) - - - - - (34,640) - (34,640) $13,215 $(222,702) $13,215 $(282,304) - - - (255,908) - (255,908) $13,215 $(538,212)	權益總額 $2,489,633 543,129 14,093 (34,640) (34,640) $3,012,215 $2,952,613 77,282 (255,908) (255,908) $2,773,987
	普通股股本 $2,353,704 417,150 - - - $2,770,854 $2,770,854 - - - $2,770,854		法定盈餘公積 $13,215 - - - - $13,215 $13,215 - - - $13,215

( 請參閱後附個別財務報告附註 )

董事長：蘇永平 經理人：蘇永平 會計主管：許連晉

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6

皇普建設股份有限公司 個別現金流量表

民國一○九年及一○八年一月一日至九月三十日

(僅經核閱，未依一般公認審計準則查核)

		單位：新台幣仟元
營業活動之現金流量： 本期稅前淨利（淨損） 調整項目： 收益費損項目： 折舊費用(含投資性不動產及使用權資產) 攤銷費用 透過損益按公允價值衡量金融資產及負債之淨利益 利息費用(含公司債溢價攤銷) 利息收入 處分不動產、廠房及設備損失(利益) 處分投資性不動產損失(利益) 處分待出售非流動資產損失(利益) 非金融資產減損迴轉利益 收益費損項目合計 與營業活動相關之資產/負債變動數： 與營業活動相關之資產之淨變動 應收票據(增加)減少 應收帳款(增加)減少 其他應收款(增加)減少 存貨(在建工程)(增加)減少 預付款項(增加)減少 其他金融資產-流動(增加)減少 其他流動資產(增加)減少 與營業活動相關之資產之淨變動合計 與營業活動相關之負債之淨變動 合約負債-流動增加(減少) 應付票據增加(減少) 應付帳款增加(減少) 應付帳款-關係人增加(減少) 其他應付款增加(減少) 其他應付款-關係人增加(減少) 負債準備-流動增加(減少) 其他流動負債增加(減少) 與營業活動相關之負債之淨變動合計 與營業活動相關之資產及負債淨變動合計 調整項目合計 營運產生之現金 收取之利息 支付之利息 退還(支付)之所得稅 營業活動之淨現金流入(流出) 投資活動之現金流量： 按攤銷後成本衡量之金融資產(增加)減少 處分待出售非流動資產 取得不動產、廠房及設備 取得無形資產 處分投資性不動產 存出保證金(增加)減少 投資活動之淨現金流入(流出) 籌資活動之現金流量： 短期借款增加(減少) 應付短期票券增加(減少) 發行公司債 舉借長期借款 存入保證金增加(減少) 租賃本金償還 現金增資(預收股本) 籌資活動之淨現金流入(流出) 本期現金及約當現金增加(減少)數 期初現金及約當現金餘額 期末現金及約當現金餘額 項 目	109年1月1日至9月30日 $(255,910) 3,450 287 (364) 327 (377) 31 - - - 3,354 (1,635) (3,690) 216 (2,890,092) (28,338) (580,212) (217,633) (3,721,384) 983,806 (19,309) 255,028 - 224,679 7,857 (481) 48,858 1,500,438 (2,220,946) (2,217,592) (2,473,502) 377 (1,967) 1 (2,475,091) 150,000 - (634) (361) - (6,584) 142,421 180,000 124,678 - 1,376,900 - (2,460) 77,282 1,756,400 (576,270) 1,010,672 $434,402	108年1月1日至9月30日
		$(10,547) 2,998 217 - 1,260 (986) - (15,531) 88,526 (151,348)
		(74,864)
		(400) 7,445 (115) (998,878) (65,346) (189,632) (64,044)
		(1,310,970)
		18,369 12,419 50,720 29,816 3,483 - (137) 291
		114,961
		(1,196,009)
		(1,270,873)
		(1,281,420)
		986 (412) (24,093)
		(1,304,939)
		(150,000) 314,795 (544) (300) 21,278 3,620
		188,849
		(158,560) (39,970) 727,755 1,098,650 (90) (2,014) 543,129
		2,168,900
		1,052,810 193,570
		$1,246,380

(請參閱後附個別財務報告附註)

董事長：蘇永平 經理人：蘇永平 會計主管：許連晉

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7

皇普建設股份有限公司

個別財務報告附註

民國 109 年及 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日

( 僅經核閱，未依一般公認審計準則查核 )

（除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

一、 公司沿革

皇普建設股份有限公司 ( 以下簡稱本公司 ) 於民國 74 年 1 月 17 日依中華民國公司法成 立，主要營業項目為從事委託營造廠商興建商業大樓及國民住宅出租出售業務。本公司 股票於民國 84 年 3 月 10 日起於台灣證券交易所上市掛牌買賣。

二、通過財務報告之日期及程序

本個別財務報告已於民國 109 年 11 月 5 日提報董事會後發布。

三、新發布及修訂準則及解釋之適用

• 一

• ( ) 已採用金融監督管理委員會 ( 以下簡稱「金管會」 ) 認可之新發布、修正後國際財務 報導準則之影響

下表彙列金管會認可之民國 109 年適用之國際財務報導準則之新發布、修正及修 訂之準則及解釋：

國際會計準則理事 新發布／修正／修訂準則及解釋 會發布之生效日 - 國際會計準則第 1 號及國際會計準則第 8 號之修正「揭露倡議 民國 109 年 1 月 1 日 重大性之定義」

• 國際財務報導準則第 3 號之修正「業務之定義」 民國 109 年 1 月 1 日

• 國際財務報導準則第 9 號、國際會計準則第 39 號及國際財務報導 民國 109 年 1 月 1 日 準則第 7 號之修正「利率指標變革」

• 國際財務報導準則第 16 號之修正「新型冠狀病毒肺炎相關租金 民國 109 年 6 月 1 日 減讓」 ( 註 )

• 註：金管會允許提前於民國 109 年 1 月 1 日適用。

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本公司經評估上述準則及解釋對本公司財務狀況及財務績效並無重大影響。

( 二 ) 尚未採用金管會認可之新發布、修正後國際財務報導準則之影響：

下表彙列金管會認可之民國 110 年適用之國際財務報導準則之新發布、修正及修 訂之準則及解釋：

國際會計準則理事 新發布／修正／修訂準則及解釋 會發布之生效日 國際財務報導準則第 4 號之修正「暫時豁免適用國際財務報導準 民國 110 年 1 月 1 日 則第 9 號之延長」

本公司經評估上述準則及解釋對本公司財務狀況及財務績效並無重大影響。

( 三 ) 國際會計準則理事會已發布但尚未經金管會認可之國際財務報導準則之影響

下表彙列國際會計準則理事會已發布但尚未納入金管會認可之國際財務報導準 則之新發布、修正及修訂之準則及解釋：

國際會計準則理事 新發布／修正／修訂準則及解釋 會發布之生效日 國際財務報導準則第 3 號之修正「對觀念架構之索引」 民國 111 年 1 月 1 日 國際財務報導準則第 10 號及國際會計準則第 28 號之修正「投資 待國際會計準則理 者與其關聯企業或合資間之資產出售或投入」 事會決定 國際財務報導準則第 17 號「保險合約」 民國 112 年 1 月 1 日 國際財務報導準則第 17 號「保險合約」之修正 民國 112 年 1 月 1 日 國際會計準則第 1 號之修正「負債之流動或非流動分類」 民國 112 年 1 月 1 日 國際會計準則第 16 號之修正「不動產、廠房及設備：達到預 民國 111 年 1 月 1 日 定使用狀態前之價款」

- 國際會計準則第 37 號之修正「虧損性合約 履行合約之成本」 民國 111 年 1 月 1 日 2018-2020 週期之年度改善 民國 111 年 1 月 1 日

國際財務報導準則第 9 號、國際會計準則第 39 號、國際財務報導 民國 110 年 1 月 1 日 準則第 7 號、國際財務報導準則第 4 號及國際財務報導準則第 16 號之第二階段修正「利率指標變革」

本公司經評估上述準則及解釋對本公司財務狀況及財務績效並無重大影響。

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四、重大會計政策之彙總說明

編製本個別財務報告所採用之主要重大會計政策說明如下。除另有說明外，此等政 策在所有報導期間一致地適用。

一 ( ) 遵循聲明

本個別財務報告係依據證券發行人財務報告編製準則與金管會認可之國際會 計準則第 34 號「期中財務報導」編製。

( 二 ) 編製基礎

1. 本個別財務報告除以公允價值衡量之金融工具外，係按歷史成本編製。

2. 編製符合金管會認可並發布生效之國際財務報導準則、國際會計準則、解釋及解 釋公告 ( 以下簡稱 IFRSs) 之財務報告需要使用一些重要會計估計，在應用本公司的 會計政策過程中亦需要管理階層運用其判斷，涉及高度判斷或複雜性之項目，或 涉及個別財務報告之重大假設及估計之項目，請詳附註五說明。

( 三 ) 資產與負債區分流動與非流動之分類標準

1. 有下列情況之一者，分類為流動資產，非屬流動資產，則分類為非流動資產： (1) 預期於正常營業週期中實現該資產，或意圖將其出售或消耗。 (2) 主要為交易目的而持有該資產。

• (3) 預期於報導期間後十二個月內實現該資產。

• (4) 現金或約當現金，但於報導期間後至少十二個月將該資產交換或用以清償負債 受到限制者除外。

2. 有下列情況之一者，分類為流動負債，非屬流動負債，則分類為非流動負債： (1) 預期於其正常營業週期中清償該負債。

• (2) 主要為交易目的而持有該負債。

• (3) 預期於報導期間後十二個月內到期清償該負債。

• (4) 不能無條件將清償期限遞延至報導期間後至少十二個月之負債。負債之條款， 可能依交易對方之選擇，以發行權益工具而導致其清償者，並不影響其分類。

3. 因建屋出售其營業週期通常長於一年，故與營建相關之資產與負債，係按營業週 期 ( 通常約為 2 年 ) 作為劃分流動與非流動之基礎。

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( 四 ) 現金及約當現金

現金及約當現金係庫存現金、銀行存款及可隨時轉換成定額現金且價值變動風 險甚小之短期並具高度流動性之投資，係用於滿足短期現金承諾。

( 五 ) 金融工具

1. 金融資產

本公司所有慣例交易金融資產之認列與除列，採交易日會計處理。

應收帳款及票據

係指依合約約定，已具無條件收取因移轉商品或勞務所換得對價金額權利之 帳款及票據。

屬未付息之短期應收帳款及票據，因折現之影響不大，本公司係以原始發票 金額衡量。

按攤銷後成本衡量之金融資產

(1) 係指同時符合下列條件者：

• A. 在以收取合約現金流量為目的之經營模式下持有該金融資產。

• B. 該金融資產之合約條款產生特定日期之現金流量，完全為支付本金及流通在 外本金金額之利息。

• (2) 本公司持有不符合約當現金之定期存款，因持有期間短，折現之影響不重大， 係以投資金額衡量。

2. 金融資產減損

本公司於每一資產負債表日，就透過其他綜合損益按公允價值衡量之債務工 具投資及按攤銷後成本衡量之金融資產考量所有合理且可佐證之資訊 ( 包括前瞻 性者 ) 後，對自原始認列後信用風險並未顯著增加者，按 12 個月預期信用損失金額 衡量備抵損失；對自原始認列後信用風險已顯著增加者，按存續期間預期信用損 失金額衡量備抵損失；就不包含重大財務組成部分之應收帳款或合約資產，按存 續期間預期信用損失金額衡量備抵損失。

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3. 金融資產之除列

• (1) 當本公司對收取來自金融資產現金流量之合約權利失效時，將除列金融資產。

• (2) 本公司於符合下列情況之一時，將除列金融資產：

  • A. 收取來自金融資產現金流量之合約權利失效。

  • B. 移轉收取金融資產現金流量之合約權利，且業已移轉金融資產所有權之幾乎 所有風險及報酬。

  • C. 移轉收取金融資產現金流量之合約權利，惟未保留對金融資產之控制。

4. 金融負債及權益工具

(1) 借款

係指向銀行借入之長、短期款項及其他長、短期借款。本公司於原始認列 時按其公允價值減除交易成本衡量，後續就減除交易成本後之價款與贖回價值 之任何差額，採有效利息法按攤銷程序於流通期間內認列利息費用於損益。

設立借款額度時支付之費用，當很有可能提取部分或全部額度，則該費用 認列為借款之交易成本，予以遞延至動支發生時認列為有效利率之調整；當不 太可能提取部分或全部額度，則認列該費用為預付款項，並在額度相關之期間 內攤銷。

(2) 應付帳款及票據

係指因賒購原物料、商品或勞務所發生之債務及因營業與非因營業而發生 之應付票據。

屬未付息之短期應付帳款及票據，因折現之影響不大，本公司係以原始發 票金額衡量。

• (3) 應付可轉換公司債 ( 屬複合金融工具 )

本公司發行之應付可轉換公司債，嵌入有轉換權 ( 即持有人可選擇轉換為 本公司普通股之權利，且為固定金額轉換固定數量之股份 ) 、賣回權及買回權， 於初始發行時將發行價格依發行條件區分為金融資產、金融負債或權益，其處 理如下：

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• A. 嵌入本公司發行應付可轉換公司債之賣回權與買回權，於原始認列時以其公 允價值之淨額帳列「透過損益按公允價值衡量之金融資產或負債」；後續於 資產負債表日，按當時之公允價值評價，差額認列「透過損益按公允價值 衡量之金融資產 ( 負債 ) 利益或損失」。

• B. 應付可轉換公司債之主契約於原始認列時按公允價值衡量，與贖回價值間之 差額認列為應付公司債溢折價，列為應付公司債之加項或減項；後續採有效 利息法按攤銷後成本於債券流通期間內認列為當期損益，作為「財務成本」 之調整項目。

• C. 嵌入本公司發行應付可轉換公司債之轉換權係符合權益之定義，於原始認列 時，就發行金額扣除上述「透過損益按公允價值衡量之金融資產或負債」及 「應付公司債淨額」後之剩餘價值帳列「資本公積－認股權」，後續不再重 新衡量。

• D. 發行應付可轉換公司債之任何直接歸屬之交易成本，按上述各項組成之原始 帳面金額比例分配至各負債及權益之組成部分。

• E. 當持有人轉換時，帳列負債組成部分（包括「應付公司債」及「透過損益按 公允價值衡量之金融資產或負債」）按其分類之後續衡量方法處理，再以前 述依負債組成部分之帳面價值加計「資本公積－認股權」之帳面價值作為換 出普通股之發行成本。

5. 金融負債之除列

本公司於合約明定之義務履行、取消或到期時，除列金融負債。

本公司對於現有金融負債之條款的現金流量有重新協商或修改，不具重大 差異時 ( 達 10%) ，將重新按協商或修改後之現金流量以原始有效利率折現計算金 融負債總帳面價值，與除列之原認列金融負債的差額，認列修改利益或損失於 損益。

6. 金融資產及負債之互抵

金融資產及金融負債僅於已認列金額目前具互抵之法律行使權利且有意圖 以淨額交割或同時變現資產及清償負債時，方能予以互抵並以淨額列示於資產 負債表。

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( 六 ) 存 貨

1. 購入或換入土地，於取得所有權後列記「營建用地」，取得土地所有權前支付之購 地價款列記「預付土地款」；投入各項工程之營建土地及建築成本列記「在建工程」， 俟工程完工始轉為「待售房地」；預售房地收取之價款列記「合約負債」。於完成過 戶或實際交屋年度，「待售房地」與「合約負債」按出售部分結轉為當期損益。

2. 在建工程、土地存貨及待售房地依成本為入帳基礎。購建在建工程期間有關之利 息費用，依國際會計準則第 23 號「借款成本」規定應資本化者，將有關利息予以 資本化。待售房屋係依建坪比例法或房屋售價比例法分攤房屋待售及已售成本， 待售土地則依持分比例法或土地售價比例法分攤土地待售及已售成本，同一工程 其分攤方法一經擇定後，前後年度均應採同一方法處理，不得任意變更。存貨係 以成本與淨變現價值孰低衡量，比較成本與淨變現價值時除同類別存貨外係以個 別項目為基礎。淨變現價值係指在正常情況下之估計售價減除至完工尚需投入之 估計成本及銷售費用後之餘額。

- ( 七 ) 聯合營運及採用權益法之投資 合資

聯合協議之投資依其合約權利及義務分類為聯合營運及合資。

1. 聯合營運

對於聯合營運之權益，本公司認列其對聯合營運資產、負債、收入與費用之 直接權利 ( 及其份額 ) ，並已包含於財務報告之適用項目中。

- 2. 採用權益法之投資 合資

本公司採用權益法認列其於合資之權益。本公司與合資間交易之未實現損益 業已依合資權益之比例銷除；惟若證據顯示資產之淨變現價值減少或資產發生減 損損失，則立即認列全數損失。本公司對任一合資之損失份額等於或超過其在該 合資之權益 ( 包括任何其他無擔保之應收款 ) ，本公司不認列進一步之損失，除非 本公司對該合資發生法定義務、推定義務或已代其支付款項。

( 八 ) 待出售非流動資產

非流動資產帳面金額於預期主要係透過出售交易而非繼續使用回收時，分類為 待出售。符合此分類之非流動資產必須於目前狀態下可供立即出售，且其出售必須 為高度很有可能。當適當層級之管理階層承諾出售該資產計畫，且此出售交易預期 自分類日起一年內完成時，將符合出售為高度很有可能。

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某些事項或情況可能使完成出售之期間展延至一年以上。若延遲係因超出企業 所能控制之事項或情況所造成，且有充分證據顯示企業仍維持對出售該資產計畫之 承諾，則完成出售所需期間之展延並不阻礙將資產分類為待出售。

分類為待出售之非流動資產係以帳面價值與公允價值減出售成本孰低者衡量， 且對此類資產停止提列折舊。

、 ( 九 ) 不動產 廠房及設備

不動產、廠房及設備係以取得成本為認列基礎，並減除累計折舊及累計減損後 列示，前述成本包含不動產、廠房及設備之拆卸、移除及復原其所在地點之成本及 因未完工程所產生之必要利息支出。不動產、廠房及設備之各項組成若屬重大，則 單獨提列折舊。當不動產、廠房及設備之重大組成項目須被定期重置，本公司將該 項目視為個別資產並以特定耐用年限及折舊方法分別認列。該等被重置部分之帳面 金額，則依國際會計準則第 16 號「不動產、廠房及設備」之除列規定予以除列。重 大檢修成本若符合認列條件，係視為替換成本而認列為廠房及設備帳面金額之一部 分，其他修理及維護支出則認列至損益。

折舊係以直線法按下列資產之估計耐用年限計提：

電腦通訊設備	3年
辦公設備	3~5年
其他設備	3~5年
租賃改良	5年

不動產、廠房及設備之項目或任一重要組成部分於原始認列後，若予處分或預 期未來不會因使用或處分而有經濟效益之流入，則予以除列並認列損益。

不動產、廠房及設備之殘值、耐用年限及折舊方法係於每一資產負債表日評估， 若預期值與先前之估計不同時，該變動視為會計估計變動。

( 十 ) 租賃交易

本公司為承租人

1. 租賃資產於可供本公司使用之日認列為使用權資產及租賃負債。當租賃合約係屬短 期租賃或低價值標的資產之租賃時，將租賃給付採直線法於租賃期間認列為費用。

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2. 租賃負債於租賃開始日將尚未支付之租賃給付按本公司增額借款利率折現後之現 值認列，租賃給付包括：

• (1) 固定給付，減除可收取之任何租賃誘因；

• (2) 取決於某項指數或費率之變動租賃給付；

• (3) 殘值保證下本公司預期支付之金額；及

• (4) 購買選擇權之行使價格，若承租人可合理確定將行使該選擇權。

• (5) 租賃終止所須支付之罰款，若租賃期間反映承租人將行使租賃終止之選擇權。

後續採利息法按攤銷後成本法衡量，於租賃期間提列利息費用。當非屬合約 修改造成租賃期間或租賃給付變動時，將重評估租賃負債，並將再衡量數調整使 用權資產。

3. 使用權資產於租賃開始日按成本認列，成本包括：

• (1) 租賃負債之原始衡量金額；

• (2) 於開始日或之前支付之任何租賃給付；

• (3) 發生之任何原始直接成本；及

• (4) 為拆卸、移除標的資產及復原其所在地點，或將標的資產復原至租賃之條款及 條件中所要求之狀態之估計成本。

後續採成本模式衡量，於使用權資產之耐用年限屆滿時或租賃期間屆滿時兩 者之較早者，提列折舊費用。當租賃負債重評估時，使用權資產將調整租賃負債 之任何再衡量數。

本公司為出租人

營業租賃之租賃收益扣除給予承租人之任何誘因，於租賃期間內按直線法攤銷 認列為當期損益。

( 十一 ) 投資性不動產

投資性不動產係以原始成本衡量，並包含取得該項資產之交易成本。投資性不 動產之帳面金額包括於達到成本可認列之條件下，因修繕或新增現有投資性不動產 而投入之成本，但一般日常發生之維修費用則不作為其成本之一部分。於原始認列 後，投資性不動產之衡量係採成本模式，依國際會計準則第 16 號「不動產、廠房及 設備」對該模式之規定處理，但依國際財務報導準則第 5 號「待出售非流動資產及停 業單位」符合分類為待出售（或包括於分類為待出售之處分群組中）之條件者除外。

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折舊係以直線法按下列資產之估計耐用年限計提：

建築物 5~32 年

投資性不動產在處分、永久不再使用或預期無法由處分產生未來經濟效益之情 況下，即予以除列並認列損益。

本公司依資產實際用途決定轉入或轉出投資性不動產。

( 十二 ) 無形資產

單獨取得之無形資產於原始認列時係以成本衡量。無形資產於原始認列後，係 以其成本減除累計攤銷及累計減損損失後之金額作為帳面金額。不符合認列條件之 內部產生無形資產不予資本化，而係於發生時認列至損益。

無形資產之耐用年限區分為有限及非確定耐用年限。

有限耐用年限之無形資產係於其耐用年限內攤銷，並於存有減損跡象時進行減 損測試。有限耐用年限之無形資產攤銷期間及攤銷方法係至少於每一財務年度結束 時進行複核。若資產之預估耐用年限與先前之估計不同或未來經濟效益消耗之預期 型態已發生改變，則攤銷方法或攤銷期間將予以調整並視為會計估計變動。

非確定耐用年限之無形資產不予攤銷，但於每一年度依個別資產或現金產生單 位層級進行減損測試。非確定耐用年限之無形資產係於每期評估是否有事件及情況 繼續支持該資產之耐用年限仍屬非確定。若耐用年限由非確定改為有限耐用年限 時，則推延適用。

無形資產之除列所產生之利益或損失係認列至損益。

1. 電腦軟體

電腦軟體以取得成本認列，依直線法按估計耐用年限 5 年攤銷。

2. 其他無形資產

無形資產主係公司網站，採直線法攤銷，攤銷年限為 5 年。

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( 十三 ) 非金融資產之減損

本公司於每一報導期間結束日評估所有適用國際會計準則第 36 號「資產減損」 之資產是否存有減損跡象。如有減損跡象或須針對某一資產每年定期進行減損測 試，本公司即以個別資產或資產所屬之現金產生單位進行測試。減損測試結果如資 產或資產所屬現金產生單位之帳面金額大於其可回收金額，則認列減損損失。可回 收金額為淨公允價值減處分成本或使用價值之較高者。

本公司於每一報導期間結束日針對商譽以外之資產，評估是否有跡象顯示先前 已認列之減損損失可能已不存在或減少。如存有此等跡象，本公司即估計該資產或 現金產生單位之可回收金額。若可回收金額因資產之估計服務潛能變動而增加時， 則迴轉減損。惟迴轉後帳面金額不超過資產在未認列減損損失情況下，減除應提列 折舊或攤銷後之帳面金額。

繼續營業單位之減損損失及迴轉數係認列於損益。

( 十四 ) 負債準備

， 負債準備之認列條件係因過去事件所產生之現時義務 ( 法定義務或推定義務 ) 於清償義務時，很有可能需要流出具經濟效益之資源，且該義務金額能可靠估計。 當本公司預期某些或所有負債準備可被歸墊時，只有當歸墊幾乎完全確定時認列為 單獨資產。若貨幣時間價值影響重大時，負債準備以可適當反映負債特定風險之現 時稅前利率折現。負債折現時，因時間經過而增加之負債金額，認列為借款成本。

負債準備為保固準備，負債準備之衡量係以資產負債表日清償該義務所需支出 之最佳估計現值衡量。

( 十五 ) 員工福利

1. 短期員工福利

短期員工福利係以預期支付之非折現金額衡量，並於相關服務提供時認列為 費用。

2. 退休金

確定提撥計畫

對於屬確定提撥計畫之退職後福利計畫，本公司每月負擔之員工退休金提撥 率，不得低於員工每月薪資百分之六，所提撥之金額認列為當期費用。

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3. 離職福利

離職福利係於正常退休日前終止對員工之聘僱或當員工決定接受公司之福利 邀約以換取聘僱之終止而提供之福利。本公司係於不再能撤銷離職福利之要約或 於認列相關重組成本之孰早者時認列費用。不預期在資產負債表日後 12 個月全部 清償之福利應予以折現。

4. 員工酬勞及董監酬勞

員工酬勞及董監酬勞係於具法律或推定義務且金額可合理估計時，認列為費 用及負債。嗣後決議實際配發金額與估列金額有差異時，則按會計估計變動處理。 另以股票發放員工酬勞者，係以財務報告年度之次年度董事會決議日前一日之每 股公允價值，並考慮除權除息影響後之金額，計算股票紅利之股數。

( 十六 ) 股利分配

分派予本公司股東之股利於本公司股東會決議分派股利時於財務報告認列，分 派現金股利認列為負債，分派股票股利則認列為待分配股票股利，並於發行新股基 準日時轉列為普通股。

( 十七 ) 收入認列

收入係於經濟效益將很有可能流入本公司且金額能可靠衡量時認列。收入以已 收或應收取對價之公允價值衡量。各項主要收入認列之條件及方式列示如下：

1. 土地開發及轉售

• (1) 本公司經營土地開發及銷售住宅，於不動產之控制移轉予客戶時認列收入。對 於已簽約之銷售住宅合約，基於合約條款之限制，該不動產對本公司沒有其他 用途，但直至不動產之法定所有權移轉客戶時，本公司始對迄今已完成履約之 款項具可執行權利，因此於法定所有權移轉予客戶之時點認列收入。

• (2) 收入以合約議定之金額衡量，客戶於不動產之法定所有權移轉時支付合約價 款。極少數狀況下，本公司與客戶協議遞延付款時點，但遞延還款期間均不超 過 12 個月，判斷合約不存在重大財務組成部分，因此不予調整對價金額。

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2. 取得客戶合約成本

工程未完工前因銷售房地產生之銷售費用，係本公司與代銷公司簽訂之銷售 契約所產生之廣告費用及銷售勞務佣金。其中屬於廣告費部分，應於發生時認列 費用，其餘則應遞延 ( 帳列流動資產項下之取得合約之增額成本 ) 至相關勞務執行 完成時轉列費用。

後續期間若預期收取之對價減除尚未認列為費用之成本低於認列於資產之帳 面金額，則就資產帳面金額超額部分認列減損損失。

3. 租金收入

出租資產之收入按時間之經過而認列營業收入，並將可歸屬出租資產之折舊 費用及直接費用列為營業成本。

4. 利息收入

以攤銷後成本衡量之金融資產 ( 包括放款及應收款 ) ，其利息收入係以有效利 率法估列，並將利息收入認列於損益。

( 十八 ) 員工股份基礎給付

給與員工之股份基礎給付獎酬以給與日之公允價值，於員工達到可無條件取得 報酬之期間內，認列酬勞成本並增加相對權益。認列之酬勞成本係隨預期符合服務 條件及非市價既得條件之獎酬數量予以調整；而最終認列之金額係以既得日符合服 務條件及非市價既得條件之獎酬數量為基礎衡量。

有關股份基礎給付獎酬之非既得條件，已反映於股份基礎給付給與日公允價值 之衡量，且預期與實際結果間之差異無須作核實調整。

本公司辦理現金增資保留股份給員工認購時，其給與日為本公司確認員工認購 股數之日。

( 十九 ) 所得稅

1. 所得稅費用包含當期及遞延所得稅。除與列入其他綜合損益或直接列入權益之項 目有關之所得稅分別列入其他綜合損益或直接列入權益外，所得稅係認列於損益。

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2. 當期所得稅根據本公司營運及產生應課稅所得之所在國家，採用在資產負債表日 已立法或已實質性立法之稅率計算。管理階層就適用所得稅相關法規定期評估所 得稅申報之狀況，並在適用情況下根據預期須向稅捐機關支付之稅款估列所得稅 負債。未分配盈餘依所得稅法加徵之所得稅，俟盈餘產生年度之次年度於股東會 通過盈餘分派案後，始就實際盈餘之分派情形，認列未分配盈餘所得稅費用。

3. 遞延所得稅採用資產負債表法，按資產及負債之課稅基礎與其於資產負債表之帳 面金額所產生之暫時性差異認列。源自於原始認列之商譽所產生之遞延所得稅負 債則不予認列，若遞延所得稅源自於交易（不包括企業合併）中對資產或負債之 原始認列，且在交易當時未影響會計利潤或課稅所得（課稅損失），則不予認列。 遞延所得稅採用在資產負債表日已立法或已實質性立法，並於有關之遞延所得稅 資產實現或遞延所得稅負債清償時預期適用之稅率（及稅法）為準。

4. 遞延所得稅資產於暫時性差異很有可能用以抵減未來應課稅所得之範圍內認列， 並於每一資產負債表日重評估未認列及已認列之遞延所得稅資產。

5. 當有法定執行權將所認列之當期所得稅資產及負債金額互抵且有意圖以淨額基礎 清償或同時實現資產及清償負債時，始將當期所得稅資產及當期所得稅負債互 抵；當有法定執行權將當期所得稅資產及當期所得稅負債互抵，且遞延所得稅資 產及負債由同一稅捐機關課徵所得稅之同一納稅主體、或不同納稅主體產生但各 主體意圖以淨額基礎清償或同時實現資產及清償負債時，始將遞延所得稅資產及 負債互抵。

6. 期中期間之所得稅費用以估計之年度平均有效稅率應用至期中期間之稅前損益計 算之，並配合前述政策揭露相關資訊。

( 二十 ) 普通股每股盈餘

1. 本公司列示歸屬於本公司普通股權益持有人之基本及稀釋每股盈餘。本公司基本 每股盈餘係以歸屬於本公司普通股權益持有人之損益，除以當期加權平均流通在 外普通股股數計算之；但以盈餘或資本公積轉增資而新增之股數，則採追溯調整 計算。稀釋每股盈餘則係將歸屬於本公司普通股權益持有人之損益及加權平均流 通在外普通股股數，分別調整所有潛在稀釋普通股之影響後計算之。

2. 估列之員工酬勞若得選擇以股票形式發放，則屬潛在普通股，潛在普通股如具有 稀釋作用，除揭露簡單每股盈餘外，並揭露稀釋每股盈餘，稀釋每股盈餘係假設 所有具稀釋作用之潛在普通股均於當期流通在外，故本期淨利及流通在外普通股 股數，均須調整所具稀釋作用潛在普通股之影響。

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

( 二十一 ) 營運部門報導

本公司營運部門資訊與提供給主要營運決策者之內部管理報告採一致之方式 報導。主要營運決策者負責分配資源予營運部門並評估其績效，經辨識本公司之主 要營運決策者為董事會。

五、重大會計判斷、估計及假設不確定性之主要來源

本公司編製本個別財務報告時，管理階層已運用其判斷以決定所採用之會計政策， 並依據資產負債表日當時之情況對於未來事件之合理預期以作出會計估計及假設。所作 出之重大會計估計與假設可能與實際結果存有差異，將考量歷史經驗及其他因子持續評 估及調整。該等估計及假設具有導致資產及負債帳面價值金額於下個財務年度重大調整 之風險。請詳下列對重大會計判斷、估計與假設不確定性之說明：

一 ( ) 會計政策採用之重要判斷

投資性不動產

本公司某些不動產持有之目的一部分係為賺取租金或資本增值，其他部分係供 自用。各部分若可單獨出售，則分別以投資性不動產及不動產、廠房及設備處理。

( 二 ) 重要會計估計及假設

於報導期間結束日對有關未來所作之假設及估計不確性之主要來源資訊，具有 導致資產及負債帳面金額於下一財務年度重大調整之重大風險。茲說明如下：

1. 遞延所得稅資產之可實現性

未使用之課稅損失與所得稅抵減遞轉後期及可減除暫時性差異，係於未來很 有可能產生課稅所得或有應課稅暫時性差異之範圍內，認列遞延所得稅資產。決 定遞延所得稅資產可認列之金額係以未來課稅所得及應課稅暫時性差異可能發生 之時點及水準併同未來之稅務規劃策略為估計之依據。截至民國 109 年 9 月 30 日 。 止，有關本公司認列之遞延所得稅資產說明請詳附註六 ( 二十四 )

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2. 存貨之評價

由於存貨須以成本與淨變現價值孰低者計價，故本公司必須運用判斷及估計 決定資產負債表日存貨之淨變現價值。本公司評估資產負債表日存貨因市場變動 或無市場銷售價值之金額，並將存貨成本沖減至淨變現價值。此存貨評價主要係 依未來特定期間內之產品需求為估計基礎，故可能產生重大變動請詳附註六 ( 四 ) 。

六、重要會計項目之說明

一 ( ) 現金及約當現金

零用金 銀行存款 定期存款 合計	109年9月30日 $100 434,302 - $434,402	108年12月31日 $100 560,572 450,000 $1,010,672	108年9月30日
			$100 771,280 475,000
			$1,246,380

1. 本公司往來之金融機構信用品質良好，且本公司與多家金融機構往來以分散信用 風險，預期發生違約之可能性甚低。

2. 本公司金融資產及負債之利率風險及敏感度分析之揭露請詳附註十二 ( 二 ) 。

3. 本公司將存款期間超過三個月以上之定期存款轉列「按攤銷後成本衡量之金融資 產」項下，請參閱附註六 ( 二 ) 。

( 二 ) 按攤銷後成本衡量之金融資產

109 年 9 月 30 日 108 年 12 月 31 日 108 年 9 月 30 日 流動： 三個月以上到期之定期存款 $$150,000 $150,000

相關按攤銷後成本衡量之金融資產信用風險資訊，請詳附註十二 ( 二 ) 之說明。

( 三 ) 應收款項

應收票據 備抵損失-應收票據 合計	109年9月30日 $3,725 - $3,725	108年12月31日 $2,090 - $2,090	108年9月30日
			$400 -
			$400

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應收帳款 備抵損失-應收帳款 合計	109年9月30日 $4,390 - $4,390	108年12月31日 $700 - $700	108年9月30日
			$993 -
			$993

1. 在不考慮所持有之擔保品或其他信用增強之情況下，最能代表本公司應收票據於 民國 109 年 9 月 30 日、 108 年 12 月 31 日及 108 年 9 月 30 日信用風險最大之暴險金額分別 為 3,725 仟元、 2,090 仟元及 400 仟元；最能代表本公司應收帳款於民國 109 年 9 月 30 日、 108 年 12 月 31 日及 108 年 9 月 30 日信用風險最大之暴險金額分為 4,390 仟元、 700 仟元及 993 仟元，相關信用風險資訊請詳附註十二 ( 二 ) 。

2. 應收款項之帳齡分析如下：

109年9月30日 108年12月31日 108年9月30日	未逾期 且未減損 $8,115 $2,790 $1,393	已逾期但尚未減損之應收款項 180天內 180-360天 360天以上 $- $- $- $- $- $- $- $- $-	已逾期但尚未減損之應收款項 180天內 180-360天 360天以上 $- $- $- $- $- $- $- $- $-	合計
		180天內 $- $- $-	180-360天 $- $- $-
				$8,115
				$2,790
				$1,393

3. 本公司之應收款項無質押擔保之情形。

( 四 ) 存 貨

1. 本公司之存貨明細如下：

待售房地 在建房地 容積移轉用地/公共設施用地 預付土地款 小計 減：備抵存貨跌價損失 合計	109年9月30日 $9,852 9,904,764 - 179,300 10,093,916 (9,852) $10,084,064	108年12月31日 $9,852 7,000,749 146,394 60,384 7,217,379 (9,852) $7,207,527	108年9月30日
			$9,852 6,357,517 140,549 146,393
			6,654,311 (9,852)
			$6,644,459

(1) 待售房地

金鑽廣場	109年9月30日 $9,852	108年12月31日 $9,852	108年9月30日
			$9,852

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

(2) 在建房地

興安172 桃園樂捷段 桃園草湳坡段 台南府連段 台中錦村段 竹北興崙段 高雄五塊厝段 中壢青平段109及110地號 鶯歌國慶段 合計	109年9月30日 $188,287 1,781,907 1,123,641 621,296 2,567,718 981,637 904,141 1,736,107 30 $9,904,764	108年12月31日 $188,287 1,497,874 917,805 561,374 2,224,746 771,351 839,312 - - $7,000,749	108年9月30日
			$188,287 1,376,399 654,447 492,298 2,118,125 751,689 776,272 - -
			$6,357,517

上開在建房地簽訂信託契約情形，請詳附註附註九「重大或有負債及未認 列之合約承諾」。

(3) 容積移轉用地 / 公共設施用地

台中錦村段 竹北興崙段 合計	109年9月30日 $- - $-	108年12月31日 $146,394 - $146,394	108年9月30日
			$92,454 48,095
			$140,549

(4) 預付土地款

台中錦村段(含容積權利) 中壢青平段109及110地號 鶯歌國慶段 中壢青平段146地號 合計	109年9月30日 $- - 100,000 79,300 $179,300	108年12月31日 $- 60,384 - - $60,384	108年9月30日
			$146,393 - - -
			$146,393

2. 上列部分存貨業已提供為銀行借款之擔保品，請詳附註八「質押之資產」。

3. 民國 109 年及 108 年 7 月 1 日至 9 月 30 日、 109 年及 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日利息資本化 列入在建房地金額分別為 23,861 仟元、 20,662 仟元、 66,944 仟元及 57,404 仟元， 、 、 。

利息資本化利率分別為 1.67~1.90% 2.00~2.15% 1.67~1.90% 及 2.00~2.15%

4. 本公司民國 109 年及 108 年 7 月 1 日至 9 月 30 日、 109 年及 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日與存 貨相關之銷貨成本 ( 存貨淨變現跌價損失 ( 回升利益 )) 皆為 0 仟元。

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

5. 本公司及伸豐達股份有限公司 ( 以下簡稱伸豐達公司 ) 於民國 103 年 5 月 6 日協議按 50 ： 50 之比例合作購買座落於台北市文山區興安段一小段 172 地號等 5 筆土地，買 賣總價 319,370 仟元，雙方並於民國 103 年 5 月 12 日簽訂共同投資開發協議書，約定 按 50 ： 50 之投資比例共同投資開發前述土地及相鄰之同地段 311 地號等 4 筆土地， 並以本公司為主辦營業人。本公司與伸豐達公司及暉陞股份有限公司 ( 以下簡稱暉 陞公司 ) 於民國 109 年 7 月 10 日簽訂共同投資開發協議書增補協議書，敘明伸豐達公 司將土地所有權轉讓予暉陞公司，由暉陞公司承受原協議書伸豐達公司之權利義 務。截至民國 109 年 9 月 30 日止，本公司已取得本案土地其中 3 筆之部分持分 ( 面積 為 414.95 ㎡ ) 。本公司與伸豐達公司基於共同投資關係，各別向金融機構申請土融 貸款時，互為連帶保證人。

( 五 ) 聯合營運

本公司於民國 104 年 6 月 9 日與威力國際開發股份有限公司 ( 以下簡稱威力公 司 ) 、國揚實業股份有限公司、祖晟國際有限公司、藏善建設股份有限公司、福格銘 有限公司及漢神資產管理股份有限公司簽訂「共同開發補充協議書」，參與以威力公 司為主辦營業開發中之台南翡翠森林案，本公司之出資和結算分配比例為 10% ，出資 金額為 200,000 仟元。該案係威力公司和台灣糖業股份有限公司於民國 101 年 6 月簽訂 「公開招標徵求投資開發商合作興建房屋契約書」，以台灣糖業股份有限公司擁有的 台南市安南區和館段 24 地號土地，與威力公司合建分屋，並約定以 2,518,000 仟元買 回台灣糖業股份有限公司於該案中所分得之房地。本公司在該案中依出資比例擁有 對資產之所有經濟效益享有權利，亦對該案所產生之負債提供資金清償義務。故判 斷為聯合營運。本公司於民國 108 年 7 月 15 日與威力公司、國揚實業股份有限公司、 祖晟國際股份有限公司、漢霖開發實業股份有限公司、福格銘有限公司及漢神資產 管理股份有限公司簽定「共同開發補充協議書 ( 第五次 ) 」，因考量資金規劃及運用而 退出以威力公司為主辦營運開發中之台南翡翠森林案，並返還本公司之出資額 - 200,000 仟元且認列處分損失 4,798 仟元，帳列民國 108 年度營業外收入及支出 其他 利益及損失項目。

( 六 )

待出售非流動資產

• 1. 本公司於民國 107 年 3 月 1 日簽約出售待售房地 八斗子、我泉山莊金額為 18,193 仟 -

• 元及投資性不動產 基隆調和、深美段金額為 232,933 仟元予非關係人，並將相關 之資產轉列為待出售非流動資產，該項交易已於民國 108 年 7 月過戶完成。本公司 因上述交易，認列處分損失 86,926 仟元和資產減損迴轉利益 150,320 仟元，帳列民 -

• 國 108 年度營業外收入及支出 其他利益及損失項目。

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

• 2. 本公司於民國 107 年 12 月 27 日簽約出售投資性不動產 皇普河畔金額為 847 仟元予 非關係人，並將相關之資產轉列為待出售非流動資產，該項交易已於民國 108 年 1 月過戶完成。本公司因上述交易，認列處分損失 1,600 仟元和資產減損迴轉利益 。

• 1,028 仟元，詳附註六 ( 二十一 )

- ( 七 ) 其他金融資產 流動

109 年 9 月 30 日 108 年 12 月 31 日 108 年 9 月 30 日 其他受限制資產 $758,264 $178,052 $236,222

上開受限制資產係本公司依內政部訂定之「預售屋買賣定型化契約應記載及不 得記載事項」中有關「預售屋履約保證機制」規定，將預收房地款專款存放於本公 司在金融機構開立之專戶中，並由該等金融機構提供不動產開發信託及價金返還保 證，請詳附註八「質押之資產」之說明。上述信託契約簽訂情形請詳附註九「重大 或有負債及未認列之合約承諾」。

( 八 ) 其他流動資產

暫付款 代付款 員工(船員)借支 工程存出保證金 取得合約之增額成本(遞延行銷費用) 合計	109年9月30日 $- 20 1,887 - 339,115 $341,022	108年12月31日 $- 193 647 - 122,549 $123,389	108年9月30日
			$1 200 679 4,376 71,945
			$77,201

1. 本公司與代銷公司簽訂之銷售契約係為統包性質，即含廣告費用及銷售勞務佣 金。其中屬廣告費部分，應於發生時認列費用，其餘則應遞延 ( 帳列其他流動資 -

產項下之取得合約之增額成本 流動 ) 至相關勞務執行完成時轉列費用。

2. 上述銷售契約中有部分係與關係人簽訂，相關交易請詳附註七「關係人交易」之 說明。

( 九 )

、 不動產 廠房及設備

成本： 109年1月1日 增添 處分 109年9月30日	電腦通訊設備 $1,147 194 (26) $1,315	辦公設備 $1,070 - (30) $1,040	其他設備 $218 440 (4) $654	租賃改良	合計
				$3,647 - -	$6,082 634 (60)
				$3,647	$6,656

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108年1月1日 增添 處分 108年9月30日 累計折舊及減損： 109年1月1日 折舊 處分 109年9月30日 108年1月1日 折舊 處分 108年9月30日 淨帳面金額： 109年9月30日 108年12月31日 108年9月30日	電腦通訊設備 $683 464 - $1,147 $336 242 (9) $569 $104 160 - $264 $746 $811 $883	辦公設備 $1,070 - - $1,070 $920 48 (18) $950 $850 53 - $903 $90 $150 $167	其他設備 $104 80 - $184 $44 63 (2) $105 $18 15 - $33 $549 $174 $151	租賃改良	合計
				$3,571 - -	$5,428 544 -
				$3,571	$5,972
				$1,226 456 -	$2,526 809 (29)
				$1,682	$3,306
				$629 446 -	$1,601 674 -
				$1,075	$2,275
				$1,965	$3,350
				$2,421	$3,556
				$2,496	$3,697

本公司民國 109 年 9 月 30 日、 108 年 12 月 31 日及 108 年 9 月 30 日之不動產、廠房及設 備累計減損損失皆為 0 仟元。

－ ( 十 ) 租賃交易 承租人

1. 本公司租賃之標的資產包括辦公室及運輸設備等，租賃合約之期間通常介於 2 到 5 年。租賃合約是採個別協商並包含各種不同的條款及和條件，且未有加諸其他之 限制。

2. 本公司承租影印機之租賃期間為 2 至 3 年間，該等租賃為低價值標的租賃，本公司 選擇適用豁免認列規定而不認列其相關使用權資產及租賃負債。

3. 使用權資產之帳面價值與認列之折舊費用資訊如下：

使用權資產帳面金額 房屋及建築 運輸設備 合計 使用權資產之增添 使用權資產之折舊費用 房屋及建築 運輸設備 合計	109年9月30日 108年12月31日 $3,437 $3,891 1,198 2,335 $4,635 $6,226 109年7月1日 至9月30日 108年7月1日 至9月30日 109年1月1日 至9月30日 $- $- $793 $423 $310 $1,248 378 379 1,135 $801 $689 $2,383		108年9月30日
			$4,202 2,712
			$6,914
			108年1月1日 至9月30日
			$-
			$931 1,135
			$2,066

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4. 租賃負債

租賃負債帳面金額 流動(二年為一營業週期) 非流動 合計	109年9月30日 $4,213 499 $4,712	108年12月31日 $4,835 1,454 $6,289	108年9月30日
			$5,197 1,769
			$6,966

5. 與租賃合約有關之損益項目資訊如下：

影響當期損益之項目 租賃負債之利息費用 屬低價值資產租賃之費用	109年7月1日 至9月30日 $27 $50	108年7月1日 至9月30日 $38 $16	109年1月1日 至9月30日 $91 $195	108年1月1日 至9月30日
				$123
				$114

6. 本公司於民國 109 年及 108 年 7 月 1 日至 9 月 30 日、 109 年及 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日租 賃現金流出總額分別為 827 仟元、 675 仟元、 2,460 仟元及 2,014 仟元。

( 十一 ) 投資性不動產

成本： 109年1月1日 增添－源自購買 增添－源自後續支出 在建土地重分類至投資性不動產 109年9月30日 108年1月1日 處分 108年9月30日 累計折舊及減損： 109年1月1日 當期折舊 在建土地重分類至投資性不動產 109年9月30日 108年1月1日 當期折舊 108年9月30日 淨帳面金額： 109年9月30日 108年12月31日 108年9月30日	土地 $73,480 - - 13,555 $87,035 $79,227 (5,747) $73,480 $21,613 - - $21,613 $21,613 - $21,613 $65,422 $51,867 $51,867	建築物 $10,039 - - - $10,039 $10,039 - $10,039 $2,905 258 - $3,163 $2,561 258 $2,819 $6,876 $7,134 $7,220	合計
			$83,519 - - 13,555
			$97,074
			$89,266 (5,747)
			$83,519
			$24,518 258 -
			$24,776
			$24,174 258
			$24,432
			$72,298
			$59,001
			$59,087

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投資性不動產之租金收入 減： 當期產生租金收入之 投資性不動產所發生 之直接營運費用 合計	109年7月1日 至9月30日 $63 (86) $(23)	108年7月1日 至9月30日 $63 (86) $(23)	109年1月1日 至9月30日 $189 (258) $(69)	108年1月1日 至9月30日 $189 (258) $(69)

1. 本公司民國 109 年 9 月 30 日、 108 年 12 月 31 日及 108 年 9 月 30 日之投資性不動產累計減 損損失皆為 23,018 仟元，減損評估係依據獨立外部鑑價專家之評估報告。

2. 本公司持有之投資性不動產之公允價值並非按公允價值衡量，而僅揭露其公允價 值之資訊，其公允價值層級屬第三等級。本公司持有之投資性不動產於民國 109 年 9 月 30 日、 108 年 12 月 31 日及 108 年 9 月 30 日之公允價值分別為 81,714 仟元、 68,159 仟元及 67,994 仟元，係獨立外部鑑價專家之評估結果及依據投資性不動產所在地 附近類似之房地產最新成交價格所進行之評價；外部鑑價評估係採用收益法或土地 開發分析法及比較法為估價方法。

3. 本公司已於民國 107 年 3 月簽約，將投資性不動產中基隆調和及深美段併同待售 -

房地 八斗子及我泉山莊出售並轉列待出售非流動資產，相關交易請詳附註六 ( 六 ) 。

4. 本公司已於民國 107 年 12 月簽約，將投資性不動產中皇普河畔出售並轉列待出售非 流動資產，相關交易請詳附註六 ( 六 ) 。

5. 本公司於民國 108 年 6 月將投資性不動產中碧湖段土地出售予非關係人，出售價款 -

為 21,278 仟元，出售利益為 15,531 仟元，帳列民國 108 年度營業外收入及支出 其 他利益及損失項目。

( 十二 ) 短期借款

抵押借款 期末餘額利率區間	109年9月30日 $180,000 1.09%	108年12月31日 $- -%	108年9月30日
			$-
			-%

上述短期抵押借款由關係人提供有價證券作為擔保品，請另參閱附註七「關係 人交易」之說明。

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

( 十三 ) 應付短期票券

商業本票 商業本票折價 合計 期末餘額利率區間	109年9月30日 $125,000 (322) $124,678 0.83%	108年12月31日 $- - $- -%	108年9月30日
			$- -
			$-
			-%

上述應付短期票券提供之擔保品，請另參閱附註八「質押之資產」之說明。

( 十四 ) 應付公司債

國內第二次有擔保可轉換公司債 應付公司債溢價尚未攤銷餘額 累積已轉換金額 小計 減：一年內到期部分 期末應付公司債餘額	109年9月30日 $700,000 6,980 - 706,980 - $706,980	108年12月31日 $700,000 8,301 - 708,301 - $708,301	108年9月30日
			$700,000 8,742 -
			708,742 -
			$708,742

本公司於民國 108 年 9 月 25 日發行國內第二次有擔保轉換公司債。

1. 主要發行條款說明如下：

• (1) 發行期間：發行期間為 5 年，自民國 108 年 9 月 25 日 ( 以下簡稱「發行日」 ) 起至 民國 113 年 9 月 25 日 ( 以下簡稱「到期日」 ) 到期。

• (2) 發行總額：發行總面額為 700,000 仟元，每張面額為 100 仟元，依票面金額 104% 發行，發行總金額為 728,000 仟元。

• 。

• (3) 債券票面利率：票面年利率 0%

• (4) 還本付息日期及方式：票面利率為 0% ，故無付息日期及方式。除債券持有人依 轉換辦法轉換為本公司普通股、本公司依轉換辦法提前贖回或由證券商營業處 所買回註銷者外，本公司於到期時依債券面額之 101.2562%( 實質收益率為每年 0.25%) 以現金一次償還。

• (5) 擔保情形：本轉換公司債委由元大商業銀行股份有限公司為保證銀行，保證範 圍包括本轉換公司債發行本金餘額及債權人應計付之利息補償金等從屬於主 債務之負擔。

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

• (6) 轉換標的：債券持有人得依轉換辦法之規定，向本公司請求將本轉換公司債依 面額及請求轉換當時之轉換價格，轉換為本公司普通股股票，本公司將以新發 行之普通股交付之。

• (7) 轉換期間：債券持有人自本轉換公司債發行日後屆滿三個月之次日 ( 民國 108 一

• 年 12 月 26 日 ) 起，至到期日 ( 民國 113 年 9 月 25 日 ) 止，除 ( ) 依法暫停過戶期間； ( 二 ) 本公司無償配股停止過戶日、現金股息停止過戶日或現金增資認股停止過 戶日前十五個營業日起，至權利分派基準日止之期間； ( 三 ) 辦理減資之減資基 準日起至減資換發股票開始交易日前一日止之外，得隨時向本公司請求依轉換 辦法將本轉換公司債轉換為本公司普通股股票。

• (8) 轉換價格及其調整：本轉換公司債轉換價格之訂定，係以民國 108 年 9 月 17 日 為轉換價格訂定基準日，以基準日 ( 不含 ) 前一個營業日、前三個營業日及前 五個營業日本公司普通股收盤價之簡單算術平均數擇一者為基準價格，再乘 以 120% 為計算轉換價格 ( 計算至新台幣分為止，毫以下四捨五入 ) 之依據。基 準日前如遇有除權或除息者，其經採樣用以計算轉換價格之收盤價，應先設 算為除權或除息後價格；轉換價格於決定後，實際發行日前，如遇有除權或 除息者，應依轉換價格調整公式調整之，依上述方式，發行時轉換價格為每 股 23.52 元。本轉換公司債發行後，除本公司所發行 ( 或私募 ) 具有普通股轉 換權或認股權之各種有價證券而換發普通股股份者或因員工酬勞發行新股 者外，遇有 ( 一 ) 本公司已發行 ( 或私募 ) 之普通股股份增加時； ( 二 ) 配發普通 股現金股利占每股時價之比率超過 1.5% 時； ( 三 ) 以低於每股時價之轉換或認 股價格再發行 ( 私募 ) 具有普通股轉換權或認股權之各種有價證券時； ( 四 ) 非 因庫藏股註銷之減資致普通股股份減少時，轉換價格將依轉換辦法所訂之公 式計算調整並函請櫃買中心公告。

• (9) 轉換後之權利義務：本轉換公司債持有人於請求轉換生效後所取得普通股股票 之權利義務與本公司原已發行之普通股股份相同。

• 一

• (10) 本公司對本轉換公司債之贖回權： ( ) 本轉換公司債發行滿三個月後翌日 ( 民 國 108 年 12 月 26 日 ) 起至發行期間屆滿前四十日 ( 民國 113 年 8 月 16 日 ) 止，若本公 司普通股在證交所集中交易市場之收盤價格連續三十個營業日超過當時轉換 價格達百分之三十 ( 含 ) ，本公司得於其後三十個營業日內，以掛號寄發一份一 個月期滿之「債券收回通知書」予債券持有人，且函知櫃檯買賣中心公告本公 司贖回權之行使，並於債券收回基準日後五個營業日按債券面額以現金收回流 通在外之本轉換公司債。 ( 二 ) 本轉換公司債發行滿三個月後翌日 ( 民國 108 年 12 月 26 日 ) 起至發行期間屆滿前四十日 ( 民國 113 年 8 月 16 日 ) 止，若本轉換公司債 流通在外餘額低於原發行總面額之 10% 時，本公司得於其後任何時間，以掛號

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

寄發一份一個月期滿之「債券收回通知書」予債券持有人，且函知櫃檯買賣中 心公告本公司贖回權之行使，並於債券收回基準日後五個營業日按債券面額以 現金收回其流通在外之本轉換公司債。

2. 上述轉換公司債包括轉換權之權益及賣回權之資產組成部分，權益組成部分於權 -

益項下以資本公積 認股權表達，資產組成要素則分別列為嵌入衍生性金融商品及 非屬衍生性金融商品之資產。本轉換公司債嵌入衍生性金融商品於民國 109 年 9 月 30 日、 108 年 12 月 31 日及 108 年 9 月 30 日以公平價值評估金額分別為 509 仟元、 145 仟元及 145 仟元。其可轉換公司債相關權益、負債及損益金額明細如下：

109年9月30日108年12月31日 嵌入式衍生工具-賣回權(帳列透過損益 按公允價值衡量之金融資產-非流動) $509 $145 權益組成部分-認股權(帳列資本公積) $14,093 $14,093 109年7月1日 至9月30日 108年7月1日 至9月30日 109年1月1日 至9月30日 利息費用(收入) $(440) $(25) $(1,321)	109年9月30日108年12月31日 嵌入式衍生工具-賣回權(帳列透過損益 按公允價值衡量之金融資產-非流動) $509 $145 權益組成部分-認股權(帳列資本公積) $14,093 $14,093 109年7月1日 至9月30日 108年7月1日 至9月30日 109年1月1日 至9月30日 利息費用(收入) $(440) $(25) $(1,321)		108年9月30日
			$145
			$14,093
			108年1月1日 至9月30日
	$(1,321)		$(25)

3. 上列應付公司債由關係人提供有價證券作為擔保品，請詳附註七「關係人交易」 之說明。

( 十五 ) 長期借款

1. 長期借款明細如下：

借款性質 貸款機構 抵押借款 土地銀行南桃園分行 抵押借款 土地銀行東台南分行 抵押借款 土地銀行南桃園分行 抵押借款 土地銀行新工分行 抵押借款 土地銀行台中分行(註) 抵押借款 土地銀行建國分行 抵押借款 土地銀行新工分行 抵押借款 彰化銀行北中壢分行 一年或一營業週期內到期長期借款 合計 期末餘額利率區間	貸款機構	契約期間	109年9月30日 $853,900 260,000 366,700 432,200 1,624,240 597,800 141,900 1,336,000 (1,480,600) $4,132,140 1.67%-1.90%	108年12月31日 $853,900 260,000 366,700 432,200 1,624,240 597,800 101,000 - - $4,235,840 2.00%-2.15%	108年9月30日
		107.01-112.01 107.03-112.03 107.09-112.09 107.09-112.09 107.09-114.09 108.05-113.05 108.07-113.12 109.03-112.03			$853,900 260,000 366,700 432,200 1,624,240 597,800 101,000 - -
					$4,235,840
					2.00%-2.15%

• ( 註 ) 土地銀行台中分行之借款期間於民國 109 年 3 月 23 日和銀行辦理展延改為民國 107 年 9 月至 114 年 9 月。

2. 上列長期借款之償還方式係按月支付利息，借款到期時一次清償本金或法定所有 權移轉予客戶時按比例償還本金。

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3. 上列長期抵押借款提供之擔保品，請詳附註八「質押之資產」之說明。

4. 民國 109 年 9 月 30 日止，上述借款於未來期間應償還借款金額列示如下：

年度 金額 109.10.1-110.9.30 $1,480,600 110.10.1-111.9.30 - 111.10.1-112.9.30 4,132,140 合 計 $5,612,740

( 十六 ) 員工退休金相關資訊

確定提撥計畫

1. 自民國 94 年 7 月 1 日起，本公司依「勞工退休金條例」訂定之員工退休辦法係屬確 定提撥計畫。依該條例規定，本公司每月負擔之勞工退休金提撥率，不得低於員 工每月薪資百分之六。本公司業已依照該條例訂定之員工退休辦法，每月依員工 薪資百分之六提撥至勞工保險局之員工個人退休金帳戶，員工退休金之支付依員 工個人之退休金專戶及累積收益之金額採月退休金或一次退休金方式領取。

2. 民國 109 年及 108 年 7 月 1 日至 9 月 30 日、 109 年及 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日，本公司依 上開退休金辦法認列之退休金費用金額分別為 401 仟元、 238 仟元、 1,105 仟元及 621 仟元。

( 十七 ) 股本及增資案

1. 民國 109 年 9 月 30 日、 108 年 12 月 31 及 108 年 9 月 30 日，本公司額定股本總額皆為 5,000,000 仟元，每股面額 10 元，額定股數皆為 500,000 仟股，實收股本總額均為 2,770,854 仟元，均為普通股 277,085 仟股。

2. 本公司於民國 107 年 9 月 5 日股東會決議通過擬以私募方式分次辦理現金增資，私募 發行額度不超過 95,000 仟股。上述分次辦理私募中之第二次私募基準日為 108 年 8 月 21 日，現金增資用途為充實營運資金及配合未來發展新業務，私募股數為 41,715 仟股，每股認購價格為 13.02 元，此增資案已募得 543,129 仟元，並辦理變更登記 完竣；本次私募普通股之權利義務除證交法規定有流通轉讓之限制且須於交付日 滿三年並辦補辦公開發行後才能申請上市掛牌交易外，餘與其他之已發行普通股 同。相關私募增資情形如下：

增資基準日 108年8月21日	私募股數(仟股) 41,715	每股募集價格 13.02	募集金額 $543,129	折(溢)價金額
				$125,979

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

上列折價金額先沖減本公司股票溢價發行產生之資本公積，不足則沖抵保留 盈餘。

3. 本公司歷年私募增資情形如下：

增資基準日 107年9月19日 108年8月21日 合 計	私募股數(仟股) 53,285 41,715 95,000)	每股募集價格	募集金額 $649,011 543,129 $1,192,140)	折(溢)價金額
		12.18 13.02		$116,161 125,979
				$242,140)

4. 本公司亦於民國 109 年 6 月 18 日股東會決議通過辦理私募現金增資發行普通股，私 募發行額度不超過 100,000 仟股。並於民國 109 年 9 月 24 日董事會決議私募股數 52,920 仟股，私募基準日為民國 109 年 10 月 6 日，現金增資用途為充實營運資金及 配合未來發展新業務，每股認購價格為 18.9 元，截至民國 109 年 9 月 30 日止，此增 資案已募得 77,282 仟元 ( 帳列預收股本 ) ；本次私募普通股之權利義務除證交法規 定有流通轉讓之限制且須於交付日滿三年並辦補辦公開發行後才能申請上市掛牌 交易外，餘與其他之已發行普通股同。

( 十八 ) 資本公積

普通股發行溢價(附註六(十七)) 可轉換公司債轉換溢價 可轉換公司債認股權(附註六(十四)) 其他 合計	109年9月30日 $427,449 5,533 14,093 3,773 $450,848	108年12月31日 $427,449 5,533 14,093 3,773 $450,848	108年9月30日
			$427,449 5,533 14,093 3,773
			$450,848

資本公積依公司法規定僅限於彌補公司虧損或增加及撥充資本外，不得使用。 惟依民國 101 年 1 月修正之公司法規定，資本公積須優先填補虧損後，始得以已實現 之資本公積轉作資本或發放現金股利。前項所稱之已實現資本公積，包括超過票面 金額發行股票所得之溢額及受領贈與之所得。依發行人募集與發行有價證券處理準 則規定，得撥充資本之資本公積，每年撥充之合計金額，不得超過實收資本額百分 之十。公司非於盈餘公積填補資本虧損仍有不足時，不得以資本公積補充之。

( 十九 ) 保留盈餘

1. 法定盈餘公積

依公司法規定，公司應就稅後純益提撥 10% 為法定盈餘公積，直至與實收資本 總額相等為止。法定盈餘公積除彌補公司虧損及按股東原有股份之比例發給新股 或現金外，不得使用之，惟發給新股或現金者，以該項公積超過實收資本額百分 之二十五之部分為限。

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2. 未分配盈餘

本公司年度決算後如有獲利，除依法完納稅捐外，應先彌補累積虧損，次就 其餘額提撥百分之十為法定盈餘公積，依法令或主管機關規定提撥或迴轉特別盈 餘公積後，如尚有盈餘，其餘加計以前年度累積未分配盈餘數為可分配盈餘數， 由董事會擬具分派議案，提請股東會決議後分派之。

3. 股利政策

本公司股利政策，係配合目前及未來之發展計畫、考量投資環境、資金需求 狀況，並兼顧股東利益等因素，故本公司年度盈餘分配時，現金股利至少發放百 分之十，惟每股現金股利低於 0.1 元，得改發股票股利。

4. 盈餘分配案

• (1) 本公司於民國 108 年 6 月 20 日召開之股東常會決議通過修正公司章程，訂明盈餘 分派或虧損撥補得於每半會計年度終了後為之，應連同營業報告及財務報表交 核閱或查核後，提董事會決議辦理。依本公司修正後章程規定，分派半年度及 年度盈餘時，應預估並保留應稅額、彌補累積虧損、員工酬勞及董事酬勞後， 再提百分之十為法定盈餘公積， ( 但法定盈餘公積累積已達本公司實收資本額 時，得不再提列 ) ，其餘再依法令或主管機關規定提列或迴轉特別盈餘公積； 如尚有餘額，其餘額加計上半會計年度累計未分配盈餘為股東紅利，由董事會 擬具分配議案，以發行新股方式為之時，應提請股東會決議後分派之。

• (2) 本公司於民國 107 年度為累積虧損，故分別經民國 108 年 3 月 20 日董事會及民國 108 年 6 月 20 日股東會決議不分配盈餘。

• (3) 本公司民國 108 年第四季及 108 年第二季皆為累積虧損，經董事會決議不分配盈 餘，其虧損撥補案業經董事會決議通過如下：

董事會決議日期 法定盈餘公積 現金股利	108年第四季 109年2月26日 $- $-	108年第二季
		108年8月8日
		$-
		$-

本公司民國 108 年度虧損撥補案經民國 109 年 2 月 26 日董事會決議不分配盈 餘，並於民國 109 年 6 月 18 日經股東會承認。

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

• (4) 本公司民國 109 年第二季為累積虧損，經董事會決議不分配盈餘，其虧損撥補 案業經董事會決議通過如下：

董事會決議日期 法定盈餘公積 現金股利	109年第二季
	109年8月6日
	$-
	$-

• 。

• (5) 有關員工酬勞及董事酬勞資訊，請詳附註六 ( 二十三 )

• (6) 有關本公司董事會決議之盈餘分配案及股東會決議情形，請自公開資訊觀測站 中查詢。

( 二十 ) 營業收入

營建收入 租賃收入 減：營建收入退回及折讓 合計	109年7月1日 至9月30日 $- 63 - $63	108年7月1日 至9月30日 $(5,248) 385 - $(4,863)	109年1月1日 至9月30日 $- 189 - $189	108年1月1日 至9月30日
				$- 1,298 -
				$1,298

1. 客戶合約收入之細分

本公司之收入源於提供隨時間逐步移轉及於某一時點移轉之商品及勞務，依 IFRS 15 之規定將收入細分如下：

營建收入-台南翡翠森林 租賃收入 合計 收入認列時點： 於某一時點認列收入 隨時間逐步認列收入 合計	109年7月1日 至9月30日 $- 63 $63 $- 63 $63	108年7月1日 至9月30日 $(5,248) 385 $(4,863) $(5,248) 385 $(4,863)	109年1月1日 至9月30日 $- 189 $189 $- 189 $189	108年1月1日 至9月30日
				$- 1,298
				$1,298
				$- 1,298
				$1,298

2. 合約負債

合約負債-流動： 預收款項 合計	109年9月30日 $1,441,199 $1,441,199	108年12月31日 $457,393 $457,393	108年9月30日
			$320,143
			$320,143

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

(1) 合約負債的重大變動

合約負債之變動之主要係源自本公司移轉商品予客戶而滿足履約義務之 時點與客戶付款時點之差異，並無其他重大變動。

(2) 期初合約負債本期認列收入

本公司民國 109 年及 108 年 7 月 1 日至 9 月 30 日暨 1 月 1 日至 9 月 30 日合約負債 期初餘額本期認列收入皆為 0 仟元。

( 二十一 ) 營業外收入及支出

1. 利息收入

利息收入 銀行存款利息 其他利息收入 合計 2.其他收入 其他收入－其他 3.其他利益及損失 處分投資性不動產利益(損失) 透過損益按公允價值衡量 之金融資產(負債)利益 其他支出 處分不動產、廠房及設備損失 處分待出售非流動資產利益 (損失) 非金融資產減損迴轉利益 合計	109年7月1日 至9月30日 $21 3 $24 109年7月1日 至9月30日 $861 109年7月1日 至9月30日 $- 291 - - - - $291	108年7月1日 至9月30日 $492 1 $493 108年7月1日 至9月30日 $(22) 108年7月1日 至9月30日 $- - (4,362) - (86,926) 150,320 $59,032	109年1月1日 至9月30日 $350 27 $377 109年1月1日 至9月30日 $1,576 109年1月1日 至9月30日 $- 364 (204) (31) - - $129	108年1月1日 至9月30日 $963 23 $986 108年1月1日 至9月30日 $1 108年1月1日 至9月30日 $15,531 - (4,797) - (88,526) 151,348 $73,556

2. 其他收入

3. 其他利益及損失

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

4. 財務成本

利息費用： 租賃負債之利息 銀行借款之利息 公司債攤銷之利息 其他 小計 減：符合要件之資產資本化 金額 利息費用 手續費 財務成本合計	109年7月1日 至9月30日 $27 24,122 (440) 360 24,069 (23,861) 208 1,331 $1,539	108年7月1日 至9月30日 $38 19,435 (25) 290 19,738 (20,662) (924) - $(924)	109年1月1日 至9月30日 $91 67,586 (1,321) 915 67,271 (66,944) 327 3,973 $4,300	108年1月1日 至9月30日
				$123 57,744 (25) 822
				58,664 (57,404)
				1,260 -
				$1,260

( 二十二 ) 綜合損益表之攤銷及營業租賃費用等

包含在推銷費用項下者： 最低租賃給付認列為營 業租賃費用 包含在管理費用項下者： 最低租賃給付認列為營 業租賃費用	109年7月1日 至9月30日 $- $50	108年7月1日 至9月30日 $- $57	109年1月1日 至9月30日 $- $195	108年1月1日 至9月30日
				$-
				$154

( 二十三 ) 費用性質之額外資訊

員工福利、折舊及攤銷費用依功能別彙總表如下：

功能別 性質別	109年7月1日至9月30日	109年7月1日至9月30日	109年7月1日至9月30日	108年7月1日至9月30日	108年7月1日至9月30日	108年7月1日至9月30日
	屬於營業成 本者(帳列 在建工程)	屬於營業 費用者	合計	屬於營業成 本者(帳列 在建工程)	屬於營業 費用者	合計
員工福利費用
薪資費用	$4,328	4,422	$8,750	$3,651	$4,568	$8,219
勞健保費用	423	335	758	208	292	500
退休金費用	229	172	401	102	136	238
其他員工福利費用	175	161	336	100	166	266
折舊費用	198	968	1,166	86	932	1,018
攤銷費用	-	100	100	-	78	78

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

功能別 性質別	109年1月1日至9月30日	109年1月1日至9月30日	109年1月1日至9月30日	108年1月1日至9月30日	108年1月1日至9月30日	108年1月1日至9月30日
	屬於營業成 本者(帳列 在建工程)	屬於營業 費用者	合計	屬於營業成 本者(帳列 在建工程)	屬於營業 費用者	合計
員工福利費用
薪資費用	$11,604	$14,102	$25,706	$6,336	$11,133	$17,469
勞健保費用	1,157	974	2,131	463	837	1,300
退休金費用	621	484	1,105	227	394	621
其他員工福利費用	488	484	972	220	454	674
折舊費用	575	2,875	3,450	258	2,740	2,998
攤銷費用	-	287	287	-	217	217

1. 本公司公司章程規定，本公司年度如有獲利應提撥員工酬勞不低於百分之一及董 事酬勞不高於百分之三。但公司尚有累積虧損時，應預先保留彌補數額。前項員 工酬勞得以股票或現金為之，其給付對象得包括符合董事會所訂條件之從屬公司 員工。前項董事酬勞僅得以現金為之。

2. 本公司民國 109 年及 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日處於累積虧損階段，故並未估列員工及 董事酬勞。

3. 本公司董事會決議通過及股東常會報告之員工及董事酬勞相關資訊可至公開資訊 觀測站查詢。

4. 本公司民國 109 年及 108 年 9 月 30 日之員工人數分別為 52 人及 43 人。其中未兼任員工 之董事人數分別為 6 人及 4 人。

• ( 二十四 ) 所得稅

1. 民國 109 年及 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日所得稅費用主要組成如下：

  - `(1)` 認列於當期損益之所得稅

當期所得稅費用(利益)： 當期應付所得稅 出售土地之土地增值稅 以前年度高估 遞延所得稅費用(利益)： 與暫時性差異之原始產生及其迴 轉有關之遞延所得稅費用(利益) 遞延所得稅資產之沖減(先前沖減 之迴轉) 所得稅費用(利益)	109年7月1日 至9月30日 $- - - (17,361) 17,361 $-	108年7月1日 至9月30日 $- (22) - 26,979 (26,979) $(22)	109年1月1日 至9月30日 $- - (2) (48,736) 48,736 $(2)	108年1月1日 至9月30日 $- 24,093 - 14,994 (14,994) $24,093

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(2) 認列於其他綜合損益之所得稅：無。

2. 現行稅法規範如下：

本公司民國 109 年及 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日適用之營利事業所得稅法定稅率 皆為 20% ，並依中華民國「所得基本稅額條例」計算基本稅額。此外，民國 107 年 。 度以後之未分配盈餘所適用稅率為 5%

3. 本公司以前年度之營利事業所得稅結算申報案，業經稅捐稽徵機關核定至民國 107 年度。

4. 截至民國 109 年 9 月 30 日止，本公司尚可使用之虧損扣抵明細如下：

發生年度 100(核定) 101(核定) 104(核定) 105(核定) 106(核定) 107(核定) 108(申報) 109第三季(預估) 合 計	可扣除金額 $14,878 83,279 19,125 25,659 1,071 71,807 36,245 30,250 $282,314	已扣除金額 $- - - - - - - - $-	未扣抵金額 $14,878 83,279 19,125 25,659 1,071 71,807 36,245 30,250 $282,314	可抵減年度
				101~110 102~111 105~114 106~115 107~116 108~117 109~118 110~119

5. 未認列之遞延所得稅資產

截至民國 109 年 9 月 30 日、 108 年 12 月 31 日及 108 年 9 月 30 日止，本公司因非很有 可能有課稅所得而未認列遞延所得稅資產金額分別為 135,323 仟元、 86,587 仟元及 74,764 仟元。

每股盈餘 ( 虧損 )

( 二十五 )

民國 109 年及 108 年 7 月 1 日至 9 月 30 日、 109 年及 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日基本每股 虧損及稀釋每股虧損之計算如下：

基本每股盈餘 歸屬於本公司之本期淨利(淨損) 普通股加權平均流通在外股數(仟股) 基本每股盈餘(單位：元)	109年7月1日 至9月30日	108年7月1日 至9月30日	109年1月1日 至9月30日 $(255,908) 277,085 $(0.92)	108年1月1日 至9月30日
	$(86,075)	$22,660		$(34,640)
	277,085	253,507		241,482
	$(0.31)	$0.09		$(0.14)

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稀釋每股盈餘 歸屬於普通股股東之本期淨利(淨損) 具稀釋作用之潛在普通股之影響- 可轉換公司債 歸屬於普通股股東之淨利(淨損) 普通股加權平均流通在外股數 具稀釋作用之潛在普通股之影響 可轉換公司債轉換之影響 普通股加權平均流通在外股數 稀釋每股盈餘(單位：元)	109年7月1日 至9月30日	108年7月1日 至9月30日	109年1月1日 至9月30日 $(255,908) - $(255,908) 277,085 - 277,085 $(0.92)	108年1月1日 至9月30日 $(34,640) - $(34,640) 241,482 - 241,482 $(0.14)
	$(86,075) -	$22,660 -
	$(86,075)	$22,660
	277,085 -	253,507 -
	277,085	253,507
	$(0.31)	$0.09

本公司於民國 109 年及 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日止並未有具稀釋作用之潛在普通 股，另本公司於民國 108 年 9 月發行可轉換公司債，相關可轉換公司債經計算對每股 盈餘具反稀釋作用，故稀釋每股虧損和基本每股虧損相同。

( 二十六 ) 現金流量補充資訊

民國 109 年及 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日進行下列非現金交易之投資及籌資活動：

不影響現金流量之投資活動：

存貨轉列投資性不動產

109 年 1 月 1 日至 9 月 30 日 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日 $13,555 $-

七、關係人交易

一 ( ) 關係人名稱及關係

關係人名稱

林家宏 天滙實業股份有限公司 寶國建築經理股份有限公司 和築投資有限公司 源通投資股份有限公司

與本公司之關係

其他關係人 ( 為本公司法人董事之負責人 ) 其他關係人 ( 該公司董事為本公司董事 ) 其他關係人 ( 該公司負責人為本公司董事 ) 其他關係人 ( 為本公司主要股東 ) 關聯企業 ( 為本公司主要股東之關係企業 )

( 二 ) 與關係人間之重大交易事項

1. 代銷活動

為配合竹北興崙段及桃園樂捷段建案之銷售，本公司於民國 108 年 7 月及 108 年 12 月與天滙實業股份有限公司簽訂委託銷售契約，該銷售契約係為統包性質， 即含廣告費用及銷售勞務佣金。其中屬廣告費部分，應於發生時認列費用，其餘 - 則應遞延 ( 帳列其他流動資產項下之取得合約之增額成本 流動 ) 至相關勞務執行 完成時轉列費用。其影響相關會計科目如下：

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(1) 取得合約之增額成本

天滙實業-興崙段 天滙實業-樂捷段 合計	109年9月30日 $63,030 13,574 $76,604	108年12月31日 $40,617 - $40,617	108年9月30日
			$14,637 -
			$14,637

(2) 應付帳款

天滙實業股份有限公司	109年9月30日 $-	108年12月31日 $-	108年9月30日
			$29,816

(3) 其他應付款

	109年9月30日108年12月31日	109年9月30日108年12月31日	109年9月30日108年12月31日	108年9月30日
天滙實業股份有限公司		$82,936	$75,079	$-
推銷費用-廣告費
	109年7月1日	108年7月1日	109年1月1日	108年1月1日
	至9月30日	至9月30日	至9月30日	至9月30日
天滙實業-興崙段	$1,394	$15,179	$23,243	$15,179
天滙實業-樂捷段	8,374	-	14,077	-
	$9,768	$15,179	$37,320	$15,179

- (4) 推銷費用 廣告費

- 2. 在建房地 勞務費用

寶國建築經理股份有限公司	109年9月30日 $886	108年12月31日 $267	108年9月30日
			$-

3. 其他

• (1) 本公司民國 108 年發行國內第二次有擔保轉換公司債面額 700,000 元整，連帶保 證人林家宏，於民國 108 年 9 月 3 日將其擔任董事長之和築投資有限公司所持有 之「永大機電 ( 股票代碼： 1507) 」股票 7,500 張設質予元大商業銀行。

• (2) 本公司於民國 109 年 9 月 30 日之短期抵押借款 180,000 仟元係由本公司股東 和築投資有限公司提供「中信金 ( 股票代碼： 2891) 」 20,000 仟股、「永大機 電 ( 股票代碼： 1507) 」 19,000 仟股之股票及其關係企業源通投資股份有限 公司提供「永豐金 ( 股票代碼： 2890) 」 44,000 仟股之股票作為質押貸款之 質押擔保物。

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( 三 ) 主要管理階層薪酬資訊

短期員工福利 退職後福利 合計	109年7月1日 至9月30日 $999 23 $1,022	108年7月1日 至9月30日 $952 16 $968	109年1月1日 至9月30日 $2,935 66 $3,001	108年1月1日 至9月30日
				$2,796 59
				$2,855

八、質押之資產

截至民國 109 年 9 月 30 日、 108 年 12 月 31 日及 108 年 9 月 30 日止，本公司提供下列資產予 金融機構作為借款及發行商業本票之擔保品或預售屋履約保證：

存貨-在建房地 其他金融資產-流動 合計	109年9月30日 $9,904,734 758,264 $10,662,998	108年12月31日 $6,782,367 178,052 $6,960,419	108年9月30日
			$6,231,035 236,222
			$6,467,257

質押或抵押資產係以帳面價值表達。

九、重大或有負債及未認列之合約承諾

• 一

• ( ) 截至民國 109 年 9 月 30 日止，本公司因發包主要結構體工程而簽訂 ( 或預計簽訂 ) 之合 。

• 約總價為 7,544,426 仟元 ( 未稅 ) ，已計價金額為 1,866,989 仟元 ( 未稅 )

• ( 二 ) 本公司為符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中有關「預售屋履 約保證機制」規定，並使在建房地個案能順利興建及交屋，與金融機構簽訂信託 / 履約保證契約書，截至民國 109 年 9 月 30 日止相關個案及信託類型等資訊彙總如下：

個案 桃園樂捷段 桃園草湳坡段 台南府連段 台中錦村段 竹北興崙段 高雄五塊厝段	109年9月30日 動用金額 $100,180 281,250 111,819 121,179 61,519 26,942 $702,889	109年9月30日 信託專戶款(動用後) $97,736 17,700 36,553 376,131 98,631 81,513 $708,264	信託類型 不動產開發信託 價金返還之保證 (可動用) 價金返還之保證 (部分可動用) 不動產開發信託 不動產開發信託 不動產開發信託	信託銀行
				土地銀行信託部 土地銀行信託部 土地銀行信託部 土地銀行信託部 土地銀行信託部 土地銀行信託部

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上開在建房地個案中屬不動產開發信託者，其信託專戶款項按工程進度專款專 用，除支付工程款及各項稅費等工程所需費用外，於信託存續期間不得動用。

( 三 ) 本公司因購買土地所開立之未收回保證票據如下：

存出保證票據	109年9月30日 $40,000	108年12月31日 $-	108年9月30日
			$-

十、重大之災害損失：無該事項。

十一、重大之期後事項

• ( 一 ) 本公司於民國 109 年 10 月 16 日與非關係人簽約購買桃園市蘆竹區大新段 234 、 235 、 236 、 238 、 239 、 240 、 204-2 地號等 7 筆土地作為營建用地興建房屋出售，合約總價 為 2,351,457 仟元。

• ( 二 ) 本公司於民國 109 年 10 月 20 日與非關係人簽約購買桃園市中壢區青平段 147 、 147-1 地號等 2 筆土地作為營建用地興建房屋出售，合約總價為 375,270 仟元。

• ( 三 ) 本公司之私募現金增資案已於民國 109 年 10 月 6 日完成繳納股款，共私募股數 52,912 仟股，募得 1,000,037 仟元。

十二、其 他

一 ( ) 資本風險管理

本公司之資本管理目標，係為保障公司能繼續經營，維持最佳資本結構以降低 資金成本，並為股東提供報酬。為了維持或調整資本結構，本公司可能會調整支付 予股東之股利金額、發行新股或出售資產以降低債務。本公司係依工程進度及營運 所須資金調節公司之借款金額。

( 二 ) 金融工具

1. 金融工具之種類

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金融資產 透過損益按公允價值衡量之金融資產 -非流動 按攤銷後成本衡量之金融資產 現金及約當現金(不含零用金) 按攤銷後成本衡量之金融資產-流動 應收票據 應收帳款 其他應收款 其他金融資產-流動 存出保證金 合計 金融負債 按攤銷後成本衡量之金融負債 短期借款 應付短期票券 應付票據 應付帳款(含關係人) 其他應付款(含關係人) 應付公司債 長期借款(包括一年或一營業週期 內到期長期負債) 存入保證金 合計 租賃負債(包括流動及非流動)	109年9月30日 $509 $434,302 - 3,725 4,390 - 758,264 18,843 $1,219,524 109年9月30日 $180,000 124,678 5 459,508 443,357 706,980 5,612,740 44 $7,527,312 $4,712	108年12月31日 $145 $1,010,572 150,000 2,090 700 216 178,052 12,259 $1,353,889 108年12月31日 $- - 19,314 204,480 211,231 708,301 4,235,840 44 $5,379,210 $6,289	108年9月30日
			$145
			$1,246,280 150,000 400 993 150 236,222 7,883
			$1,641,928
			108年9月30日
			$- - 18,717 172,809 53,250 708,742 4,235,840 44
			$5,189,402
			$6,966

2. 風險管理政策

本公司日常營運受多項財務風險之影響，包含市場風險 ( 包括利率風險 ) 、信 用風險及流動性風險。

風險管理工作由本公司財務部按照董事會核准之政策執行。本公司財務部 透過與公司內各營運單位密切合作，以負責辨認、評估與規避財務風險。董事 會對整體風險管理訂有書面原則，亦對特定範圍與事項提供書面政策，但如匯 率風險、利率風險、信用風險、衍生與非衍生金融工具之使用，以及剩餘流動 資金之投資。

3. 重大財務風險之性質及程度

(1) 市場風險

現金流量及公允價值利率風險

本公司之利率風險來自按浮動利率發行之短期借款及長期借款，使公司暴 露於現金流量利率風險。

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本公司之借款係採攤銷後成本衡量，依據合約約定每年利率會重新訂價， 因此本公司暴露於未來市場利率變動之風險。

當借款利率上升或下跌 1% ，而其他所有因素維持不變之情況下，民國 109 年及 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日之稅後淨利將分別減少或增加 762 仟元及 642 仟 元，主要係因浮動利率借款導致利息費用隨之變動所致。

(2) 信用風險

本公司之信用風險係因客戶或金融工具之交易對手無法履行合約義務而 導致本公司財務損失之風險，主要來自交易對手無法清償按收款條件支付之應 收帳款的合約現金流量。

本公司係以公司角度建立信用風險之管理。對於往來之銀行及金融機構， 設定僅有獲獨立信評等級良好者，始可被接納為交易對象。依內部明定之授信 政策，公司內各營運個體與每一新客戶於訂定付款及提出交貨之條款與條件 前，須對其進行管理及信用風險分析。內部風險控管係透過考慮其財務狀況、 過往經驗及其他因素，以評估客戶之信用品質。個別風險之限額係董事會依內 部或外部之評等而制訂，並定期監控信用額度之使用。

本公司採用實際收款情形，作為判斷自原始認列後金融工具之信用風險是 否有顯著增加之依據。

本公司按產品類型及客戶評等之特性將對客戶之應收款項，採用簡化作法 以損失率法為基礎估計預期信用損失。

針對已違約之應收款項，本公司經追索程序後，對無法合理預期可回收金 融資產之金額已提列備抵損失，惟本公司仍會持續進行追索之法律程序以保全 債權之權利。

針對所有應收帳款採用簡化作法估計預期信用損失，亦即使用存續期間預 期信用損失衡量，為此衡量目的，該等應收帳款係按產品類型及客戶評等之共 同信用風險特性予以分組，並已納入前瞻性之資訊。本公司民國 109 年 9 月 30 日、 108 年 12 月 31 日及 108 年 9 月 30 日應收款項之預期信用損失分析如下：

109年9月30日 預期損失率 帳面價值總額 備抵損失	未逾期 -% $8,115 $-		已逾期	已逾期		合計 -% $8,115 $-
		30天以內	31-60天	61-90天	91天以上
		-% $-	-% $-	-% $-	-% $-
		$-	$-	$-	$-

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

108年12月31日 預期損失率 帳面價值總額 備抵損失 108年9月30日 預期損失率 帳面價值總額 備抵損失	未逾期 -% $2,790 $- 未逾期 -% $1,393 $-		已逾期	已逾期		合計
		30天以內 -% $- $-	31-60天	61-90天	91天以上
			-% $-	-% $-	-% $-	-% $2,790
			$-	$-	$-	$-
						合計
		30天以內 -% $- $-	31-60天	61-90天	91天以上
			-% $-	-% $-	-% $-	-% $1,393
			$-	$-	$-	$-

由於本公司屬建設業，出售商品皆採預收房地頭期款項及承購戶皆用銀 行貸款支付房地尾款之收款方式，依過去經驗，應收款項無預期信用損失之 情形。

本公司採簡化作法之應收款項之備抵損失變動表如下：

期初餘額 認列應收帳款之減損損失 因無法收回而沖銷 期末餘額	109年1月1日至9月30日 $- - - $-	108年1月1日至9月30日
		$- - -
		$-

(3) 流動性風險管理

現金流量預測是由本公司內各營運個體執行，並由財務部予以彙總。公司 財務部監控公司流動資金需求之預測，確保其有足夠資金得以支應營運需要， 並在任何時候維持足夠之未支用的借款承諾額度，以使公司不致違反相關之借 款限額或條款。

下表係本公司之非衍生金融負債，按相關到期日予以分組，並依據資產負 債表日至合約到期日之剩餘期間進行分析。

109年9月30日 短期借款 應付短期票券 應付款項(包含其他應 付款) 租賃負債(包含一年或 一營業週期內到期) 應付公司債 長期借款(包含一年或 一營業週期內到期)	短於一年 $180,000 124,678 902,870 2,891 - 1,480,600	二至三年	四至五年 $- - - - 720,248 -	五年以上	合計
		$- - - 1,821 - 4,132,140		$- - - - - -	$180,000 124,678 902,870 4,712 720,248 5,612,740

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) （除另註明外，金額以新台幣仟元為單位）

108年12月31日 應付款項(包含其他應 付款) 租賃負債(包含一年或 一營業週期內到期) 應付公司債 長期借款(包含一年或 一營業週期內到期) 108年9月30日 應付款項(包含其他應 付款) 租賃負債(包含一年或 一營業週期內到期) 應付公司債 長期借款(包含一年或 一營業週期內到期)	短於一年 $435,025 2,747 - - $244,776 2,732 - -	二至三年	四至五年 $- 286 708,301 3,537,040 $- 499 708,742 3,537,040	五年以上	合計
		$- 3,256 - - $- 3,735 - -		$- - - 698,800 $- - - 698,800	$435,025 6,289 708,301 4,235,840 $244,776 6,966 708,742 4,235,840

本公司並不預期到期日分析之現金流量發生時點會顯著提早，或實際金額 會有顯著不同。

( 三 ) 公允價值資訊

1. 為衡量金融及非金融工具之公允價值所採用評價技術的各等級定義如下：

• 第一等級：企業於衡量日可取得之相同資產或負債於活絡市場之報價 ( 未經調 整 ) 。活絡市場係指有充分頻率及數量之資產或負債交易發生，以在 持續基礎上提供定價資訊之市場。

• 第二等級：資產或負債直接或間接之可觀察輸入值，但包括於第一等級之報價者 除外。

第三等級：資產或負債之不可觀察輸入值。

2. 以成本衡量之投資性不動產的公允價值資訊請詳附註六 ( 十一 ) 之說明。

3. 非以公允價值衡量之金融工具

• (1) 除下表所列者外，包括現金及約當現金、應收票據、應收帳款、其他應收款、 短期借款、應付短期票券、應付票據、應付帳款、其他應付款及租賃負債的帳 面金額係公允價值之合理近似值：

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109年9月30日 金融負債： 應付公司債 長期借款(包含一年或 一營業週期內到期) 合計 108年12月31日 金融負債： 應付公司債 長期借款(包含一年或 一營業週期內到期) 合計 108年9月30日 金融負債： 應付公司債 長期借款(包含一年或 一營業週期內到期) 合計	帳面金額 $706,980 5,612,740 $6,319,720 $708,301 4,235,840 $4,944,141 $708,742 4,235,840 $4,944,582		公允價值
		第一等級 $- - $- $- - $- $- - $-	第二等級 $706,980 5,612,740 $6,319,720 $710,492 4,235,840 $4,946,332 $708,742 4,235,840 4,944,582	第三等級
				$- -
				$-
				$- -
				$-
				$- -
				$-

(2) 用以估計公允價值所使用之方法及假設如下：

• A. 長期借款 ( 含一年或一營業週期內到期長期負債 ) ：以其在資產負債表上之帳 面金額估計其公平價值，因為本公司之長期借款均係採機動利率，其已照市 場情況調整。而且本公司在借款合約上亦無特殊之借款條件，故本公司之借 款利率應近似於市場利率。以其預期現金流量之折現值估計其公允價值，約 當於其帳面金額。

• B. 應付可轉換公司債：按預期支付之現金流量以資產負債表日之市場利率折現 的現值衡量。

4. 以公允價值衡量之金融及非金融工具，本公司依資產及負債之性質、特性及風險 及公允價值等級之基礎分類，相關資訊如下：

109年9月30日 資產 重複性公允價值 透過損益按公允價值衡量之 金融資產 衍生工具	第一等級 $-	第二等級 $509	第三等級 $-	合計
				$509

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108 年 12 月 31 日 資產 重複性公允價值 透過損益按公允價值衡量之 金融資產 衍生工具 $$145 $- $145 第一等級 第二等級 第三等級 合計 108 年 9 月 30 日 負債 重複性公允價值 透過損益按公允價值衡量之 金融資產 衍生工具 $$145 $- $145

5. 本公司用以衡量公允價值所使用之方法及假設說明如下：

• (1) 本公司採用第二等級公允價值衡量之評價技術及輸入值，依工具之特性分列如下：

金融工具類別 評價技術及輸入值 - 衍生工具 可轉換公司 以二元樹可轉換公司債評價模型評估，依轉換價格波動 債之買回及賣回選擇權 度、無風險利率、風險折現率及剩餘年限期數評估而得。

• (2) 評價模型之產出係預估之概算值，而評價技術可能無法反映本公司持有金融工 具及非金融工具之所有攸關因素。因此評價模型之預估值會適當地根據額外之 參數予以調整，例如模型風險或流動性風險等。根據本公司之公允價值評價模 型管理政策及相關之控制程序，管理階層相信為允當表達個別資產負債表中金 融工具及非金融工具之公允價值，評價調整係屬適當且必要。在評價過程中所 使用之價格資訊及參數係經審慎評估，且適當地根據目前市場狀況調整。

6. 民國 109 年及 108 年 1 月 1 日至 9 月 30 日無第一等級與第二等級間之任何移轉。

十三、附註揭露事項

一 ( ) 重大交易事項相關資訊及轉投資事業相關資訊

編號	項 目	附表
1	資金貸與他人	無此情形
2	為他人背書保證	附表一

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編號	項 目	附表
3	期末持有有價證券情形(不包含投資子公司、關聯企業及合資控制部分)	無此情形
4	累積買進或賣出同一有價證券之金額達新台幣三億元或實收資本額百 分之二十以上	無此情形
5	取得不動產之金額達新台幣三億元或實收資本額百分之二十以上	附表二
6	處分不動產之金額達新台幣三億元或實收資本額百分之二十以上	無此情形
7	與關係人進、銷貨之金額達新台幣一億元或實收資本額百分之二十以上	無此情形
8	應收關係人款項達新台幣一億元或實收資本額百分之二十以上	無此情形
9	從事衍生工具交易	無此情形
10	被投資公司名稱、所在地區…等相關資訊	無此情形

( 二 ) 大陸投資資訊

編號	項 目	附表
1	大陸被投資公司名稱、主要營業項目、實收資本額、投資方式…等相關 資訊	無此情形
2	與大陸被投資公司直接或間接經由第三地區所發生之重大交易事項： (1)進貨金額及百分比與相關應付款項之期末餘額及百分比 (2)銷貨金額及百分比與相關應收款項之期末餘額及百分比 (3)財產交易金額及其所產生之損益數額 (4)票據背書保證或提供擔保品之期末餘額及其目的 (5)資金融通之最高餘額、期末餘額、利率區間及當期利息總額 (6)其他對當期損益或財務狀況有重大影響之交易事項	無此情形 無此情形 無此情形 無此情形 無此情形 無此情形

( 三 ) 主要股東資訊：附表三。

十四、部門資訊

本公司主要係從事委託營造廠商興建商業大樓及住宅之出租出售業務，為單一營運 部門。本公司之營運決策者，係以公司整體評估績效及分配資源，經辨認本公司僅有單 一應報導營建部門，且部門損益、部門資產及部門負債與財務報表一致，請詳資產負債 表及綜合損益表。

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) ( 除另註明外，金額以新台幣仟元為單位 )

附表一、為他人背書保證：

編號 (註1)	背書保 證者公 司名稱	被背書保證對象	被背書保證對象	對單一企業 背書保證限額 (註3)	本期最高 背書保證 餘額 (註4)	期末背書 保證餘額 (註5)	實際動支 金額 (註6)	以財產擔 保之背書 保證金額	累計背書保 證金額佔最 近期財務報 表淨值之比率	背書保證最高限額 (註3)	屬母公司 對子公司 背書保證 (註7)	屬子公司 對母公司 背書保證 (註7)	屬對大陸 地區背書 保證 (註7)
		公司名稱	關係 (註2)
0	本公司	伸豐達股份 有限公司	1	對個別對象背書保證之最 高限額，係以不超過本公司 淨值的20%為限，故按最近 期報表109年9月30日之淨 值2,773,987仟元之20%計 算，金額為554,797仟元。	$100,000	$100,000	$50,000	$148,514	3.60%	為他人背書保證最高餘 額，係以不超過本公司淨 值的40%為限，故按最近期 報表109年9月30日之淨值 2,773,987仟元之40%計 算，金額為1,109,595仟 元。	N	N	N

註 1 ：編號欄之說明如下：

• (1) 發行人填 0 。

• (2) 被投資公司按公司別由阿拉伯數字 1 開始依序編號。

• 註 2 ：背書保證者與被背書保證對象之關係有下列七種，標示種類即可：

• (1) 有業務關係之公司。

• (2) 公司直接及間接持有表決權之股份超過百分之五十之公司。

• (3) 直接及間接對公司持有表決權之股份超過百分之五十之公司。

• (4) 公司直接及間接持有表決權股份達百分之九十以上之公司間。

• (5) 基於承攬工程需要之同業間或共同起造人間依合約規定互保之公司。

• (6) 因共同投資關係由全體出資股東依其持股比率對背書保證之公司。

• (7) 同業間依消費者保護法規範從事預售屋銷售合約之履約保證連帶擔保。

• 註 3 ：應填列公司依為他人背書保證作業程序，所訂定對個別對象背書保證之限額及背書保證最高限額，並於備註欄說明背書保證個別對象及總限額之計算方法。

• 註 4 ：當年度為他人背書保證之最高餘額。

• 註 5 ：應填列董事會通過之金額。但董事會依公開發行公司資金貸與及背書保證處理第十二條第八款授權董事長決行者，係指董事長決行之金額。

• 註 6 ：應輸入被背書保證公司於使用背書保證餘額範圍內之實際動支金額。

• 註 7 ：屬上市櫃母公司對子公司背書保證者、屬子公司對上市櫃母公司背書保證者、屬大陸地區背書證者始須填列 Y 。

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) ( 除另註明外，金額以新台幣仟元為單位 )

附表二、取得不動產金額達新台幣三億元或實收資本額百分之二十以上者：

財產名稱	交易日或 事實發生日	交易金額	價款支付情形	交易對象	與公司 之關係	交易對象為關係人者，其前次移轉資料	交易對象為關係人者，其前次移轉資料	交易對象為關係人者，其前次移轉資料	交易對象為關係人者，其前次移轉資料	價格決定之 參考依據	取得目的及 使用之情形	其他 約定 事項
						所有人	與公司 之關係	移轉 日期	金額
桃園市中壢區青 平段109地號土 地1筆 桃園市中壢區青 平段110地號土 地1筆 新北市鶯歌區國 慶段1315、1321 地號及新北市鶯 歌區建國段 298、310地號等 四筆土地	109.01.08 109.02.07 109.09.09	$670,922 $1,039,620 $300,123	依合約規定付款 (已全數支付價款) 依合約規定付款 (已全數支付價款) 依合約規定付款 (截至109年9月30 日已付第一期價款 100,000仟元)	賴君等5人 卓君 王君	非關係人 非關係人 非關係人	- - -	- - -	- - -	$- $- $-	議價，取得展茂不動 產估價師聯合事務所 鑑價報告710,388仟 元。 議價，取得日升不動 產估價師事務所及展 茂不動產估價師聯合 事務所鑑價報告，分 別為1,047,207仟元 及1,041,792仟元。 議價，取得展茂不動 產估價師事務所鑑價 報告330,381仟元。	興建住宅擴 增營業收入 興建住宅擴 增營業收入 興建住宅擴 增營業收入	無 無 無

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) ( 除另註明外，金額以新台幣仟元為單位 )

附表二、取得不動產金額達新台幣三億元或實收資本額百分之二十以上者：

財產名稱	交易日或 事實發生 日	交易金額	價款支付情形	交易對象	與公司 之關係	交易對象為關係人者，其前次移轉資料	交易對象為關係人者，其前次移轉資料	交易對象為關係人者，其前次移轉資料	交易對象為關係人者，其前次移轉資料	價格決定之 參考依據	取得目的及 使用之情形	其他 約定 事項
						所有人	與公司 之關係	移轉 日期	金額
自地委建工程合約： 外包工程-台中市錦 村段(前置工程) (帳列存貨-在建工 程) 外包工程-台中市錦 村段(營建工程) (帳列存貨-在建工 程) 外包工程-台中市錦 村段(機電裝修工程) (帳列存貨-在建工 程)	109.02.18 109.09.30 109.09.30	$182,789 (未稅) $1,715,405 (未稅) $1,722,435 (未稅)	依合約規定及工 程進度付款 依合約規定及工 程進度付款 依合約規定及工 程進度付款	立本營造有限公司 立本營造有限公司 安興營造有限公司	非關係人 非關係人 非關係人	- - -	- - -	- - -	$- $- $-	雙方議價 雙方議價 雙方議價	興建住宅擴 增營業收入 興建住宅擴 增營業收入 興建住宅擴 增營業收入	無 無 無

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皇普建設股份有限公司個別財務報告附註 ( 續 ) ( 除另註明外，金額以新台幣仟元為單位 )

附表三、主要股東資訊

主要股東名稱	持有股數	持股比例
和築投資有限公司 遠安投資股份有限公司 能鋐投資控股股份有限公司	94,532,918 18,312,004 14,299,271	34.11% 6.60% 5.16%

說明：

1. 本表主要股東資訊係由集保公司以每季底最後一個營業日，計算股東持有公司已完成無實體登錄交付（含庫藏股）之普通股及特別股合計達百分之五 以上資料。至於公司財務報告所記載股本與公司實際已完成無實體登錄交付股數，可能因編製計算基礎不同或有差異。

2. 上開資料如屬股東將持股交付信託，係以受託人開立信託專戶之委託人個別分戶揭示。至於股東依據證券交易法令辦理持股超過百分之十之內部人股 權申報，其持股包括本人持股加計其交付信託且對信託財產具有運用決定權股份等，有關內部人股權申報資料請參閱公開資訊觀測站。

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